Półka Sukcesu

czwartek, 9 lipca 2015

O czym pamiętać przy wyborze kredytu hipotecznego



Kilka porad dla wszystkich szukających dla siebie odpowiedniego kredytu hipotecznego. Artykuł prostym, przystępnym językiem opisuje większość zawiłości i opłat związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny – prawdopodobnie największe zobowiązanie finansowe w życiu, z jakim przyjdzie nam się zmierzyć. Dla wielu z nas to właśnie pomoc banku jest jedyną szansą na zakup własnego mieszkania lub domu. Artykuł ten ma na celu przybliżyć prostym, czytelnym językiem wszystkich zawiłości związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. 

Sprężynka, poduszka czy wakacje kredytowe? A może rok bez odsetek? Do tych bardziej wymagających doradca bankowy nawet dojedzie w dogodne miejsce zgodnie z hasłem z telewizyjnej reklamy. Biorąc pod uwagę, że za ten dojazd doradcy przyjdzie nam płacić przez nierzadko trzydzieści lat, może rozsądniej znaleźć odpowiedniego doradcę samemu i w następstwie wspólnie z nim wybrać najlepszy dla nas kredyt z tych dostępnych na rynku. 

Aby lepiej wprowadzić w problematykę zagadnienia, opiszę krótką rozmowę, jaką przeprowadziłem z jednym z moich klientów. Wspomniany pan bardzo długo zachwalał mi swój świetny kredyt, do którego zresztą namówiła go znajoma: niska prowizja i oprocentowanie „najniższe” z obecnie dostępnych. Jakież było zdziwienie mojego rozmówcy, gdy po kilkunastu minutach rozmowy wyliczyłem mu, że biorąc kredyt na pierwszy „rzut oka” droższy z większym oprocentowaniem w innym banku, rata kredytu, który posiada, okazała się znacznie niższa od tej, którą płaciłby w banku konkurencyjnym. Jak to możliwe? Wyjaśnienie spróbuję zamieścić poniżej.

Na początek zastanówmy się, jakie czynniki składają się na koszt kredytu. A jest ich niemało: 

- prowizja banku – ważny koszt początkowy z którym musimy się liczyć. Biorąc jednak pod uwagę długość trwania zobowiązania jakim jest kredyt hipoteczny czynnik jakim jest jednorazowa prowizja nie powinien być podstawowym wyznacznikiem przy wyborze najlepszego dla nas kredytu hipotecznego, 
- WIBOR, LIBOR, EUROLIBOR - stopy bazowe stanowiące jeden z dwóch składników oprocentowania,
- marża – podstawowe źródło zysku banku,
- spread - występujący przy kredytach walutowych,
- prowizja za wcześniejszą spłatę,
- prowizja za przewalutowanie,
- szereg ubezpieczeń różnego rodzaju, które zsumowane mogą dać kwotę rzędu nawet kilku procent od wartości kredytu.

Zastanówmy się przez chwilę, na co zwracamy szczególną uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego? Odpowiedź nasuwa się sama. Jest to prowizja oraz oczywiście oprocentowanie. Bezdyskusyjnie obie te rzeczy są w wyborze odpowiedniego kredytu ważne. Nie trzeba być specjalistą od reklamy, aby zauważyć, że są to dokładnie te rzeczy, na które nacisk kładą banki w reklamach telewizyjnych, radiowych czy prasowych swoich kredytów. Zatem banki podają nam informacje, które jako potencjalni klienci chcemy usłyszeć, pomijając szereg innych, niemniej ważnych, na które często nieświadomie przymykamy oko. Co zatem zrobić, aby nie dać się oszukać? Pytać, pytać i jeszcze raz pytać. Im bardzie niezależne źródło odpowiedzi na wszystkie nurtujące nas pytania znajdziemy, tym lepiej.

Omówię teraz wszystkie wspomniane już wyżej czynniki składające się na koszt kredytu. 

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego – w zależności od banku waha się od 0 do nawet 4,5%. Rzadko podlega negocjacji (co nie oznacza, że nie warto spróbować). Decydując się na kredyt w danym banku, zazwyczaj musimy zaakceptować prowizję, jaką proponuje bank. W wielu przypadkach istnieje możliwość zamiany prowizji na ubezpieczenie, np. takie od utraty pracy. 

Spread walutowy – pierwszy najczęściej skrzętnie ukrywany przez banki koszt kredytu, mogący wynosić nawet kilkanaście procent! Kilka miesięcy temu w jednej z poczytnych gazet ukazał się artykuł: „Jak nas banki robią w spread?”. Już sam tytuł bardzo dobrze oddaje problematykę zagadnienia. Obecnie standardem jest spread na poziomie około 5%, choć banków które od tej normy odbiegają w obie strony nie brakuje. Spread to nic innego jak różnica między ceną kupna a sprzedaży waluty. Najprościej tłumacząc, bank przeliczając wartość naszego kredytu, stosuje kurs kupna np. CHF, EUR lub USD, a przy ustalaniu wysokości miesięcznej raty - kurs sprzedaży tej waluty. Niestety daremnie szukać w zapisach umów kredytowych wzmianek na temat tego, w jaki sposób bank spread wylicza. Jest to niewiadoma, z którą decydując się na kredyt walutowy musimy się zgodzić. To, co możemy zrobić, to przyjrzeć się jak w danym banku spread wyliczany był w przeszłości, mając nadzieję, że ów bank będzie kierował się tą samą polityką w przyszłości. Niestety spread walutowy w niektórych przypadkach może być czynnikiem, który po dokładnych wyliczeniach sprawia, że refinansowanie kredytu na inny w przyszłości staje się zwyczajnie nieopłacalne. 

Od lipca 2009 roku w życie weszła tak zwana rekomendacja S2. W myśl tej rekomendacji banki mają obowiązek dać możliwość spłacania kredytów walutowych w walucie, w jakiej kredyt został zaciągnięty. Zanim z tej możliwości skorzystamy, sprawdźmy czy jest to dla nas opłacalne. Są bowiem na rynku banki, które spread mają na tyle atrakcyjny, że trudno będzie nam znaleźć korzystniejszą ofertę, choćbyśmy walutę mieli zakupić w zaprzyjaźnionym kantorze.

Kolejne dwa czynniki, którym warto się przyjrzeć, to prowizja za przewalutowanie oraz wcześniejszą częściową nadpłatę kredytu lub całkowitą jego spłatę. Biorąc kredyt hipoteczny na 30 lat, warto co jakiś czas zorientować się w aktualnej ofercie dostępnej u konkurencji. Banki, aby przyciągnąć do siebie klienta, często dla tych posiadających już kredyt hipoteczny terminowo spłacany mają specjalne promocje. I właśnie dlatego warto, aby wcześniejsza spłata kredytu w naszym banku była jak najtańsza. Wiele banków możliwość wcześniejszej bezpłatnej spłaty daje już po 3 latach trwania umowy kredytowej. Są jednak takie, w których czynność ta kosztować nas może nawet kilka procent przez cały okres kredytowania. Podobnie jest z przewalutowaniem – tutaj prowizja w zależności od banku waha się od zera do kilku procent.

Nie wolno nam zapomnieć o ubezpieczeniach. Kreatywność w wymyślaniu przez banki ubezpieczeń różnego rodzaju bywa zaskakująca. Normą są już ubezpieczenia na życie oraz te od ryzyka utraty pracy. Obowiązkowe jest również ubezpieczenie pomostowe (czyli ubezpieczenie do momentu wpisu hipoteki w czwartym dziale Ksiąg Wieczystej na rzecz banku). W myśl polskiego prawa w przypadku kredytów na 100% wartości nieruchomości nie unikniemy również ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to jedno z droższych ubezpieczeń szczególnie przy większych kredytach, mogące osiągnąć sumy rzędu kilku czy nawet kilkunastu tysięcy złotych. Do pakietu ubezpieczeń obowiązkowych dochodzi jeszcze ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. 

W zależności od banku spotkać możemy się jeszcze z następującymi ubezpieczeniami: 
- ubezpieczeniem bezpiecznej spłaty kredytu,
- ubezpieczeniem od ryzyka wartości nieruchomości,
- ubezpieczeniem na wypadek trwałej niezdolności do spłaty.

Warto abyśmy na spotkaniu z doradcą dokładnie wypytali się o wszystkie ubezpieczenia oraz koszty z nimi związane. Nierzadko bowiem suma, jaką przyjdzie nam wydać na opłacenie opłat okołokredytowych sięga kilku procent od całej wartości naszego zadłużenia wobec banku. Biorąc pod uwagę długość trwania zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, rozsądnym wydaje się odpowiednio zabezpieczyć. Tak więc ubezpieczenie zdrowotne – choć to kolejny dodatkowy koszt kredytu – należy wziąć pod uwagę. Ryzykowna jest również rezygnacja z dodatkowego ubezpieczenia na życie, które na wypadek nieszczęścia zabezpiecza przyszłość naszych bliskich i dach nad ich głowami. 

Podsumowując: nie szczędźmy czasu na wędrówki po bankach w celu znalezienia odpowiedniego kredytu. Bank, w którym aktualnie posiadamy konto i który przekonuje nas, że jesteśmy jego „ulubionymi” klientami, nie zawsze musi mieć dla nas ofertę najlepszą z dostępnych na rynku. A jeśli czasu nam brakuje, zasięgnijmy porady kogoś, kto z definicji jest niezależnym doradcą i działa w naszym interesie. 

I na koniec jeszcze jedno. Świetny kredyt naszego sąsiada czy ten polecany przez zatroskaną siostrę wcale nie musi być tak doskonały dla nas. Dobór odpowiedniego kredytu zależy bowiem również od źródła i wysokości naszych dochodów, lokalizacji i rodzaju nieruchomości, jaką chcemy zakupić, oraz kilku innych czynników, które tworzą naszą punktację kredytową w banku.

Piotr Goliszewski
Dyrektor Zarządzający
Specjalista ds. Inwestycji
doradcafinansowy.net.pl
Źródło: Artelis


Karty kredytowe - jak nie dać się uwikłać w ich sidła



Karty kredytowe są wciąż jedną z najłatwiej dostępnych form kredytowania. Co zrobić, aby nie wpaść w sidła kart kredytowych? Jak mądrze i rozsądnie z nich korzystać? Na co zwrócić uwagę przy wyborze najtańszej karty kredytowej?

Za co lubimy karty kredytowe?  Odpowiedź jest prosta - za szybkość i łatwość dostępu do dodatkowych środków finansowych. Jeszcze 10 lat temu karta kredytowa świadczyła o prestiżu i zamożności jej posiadacza. Dzisiaj kartę kredytową otrzymamy nawet na stacji benzynowej, większość sieci handlowych wprowadza do obrotu karty kredytowe opatrzone własnym logiem, a zdarzają się sytuacje, że przedstawiciel banku sam puka do naszych drzwi, oferując nam "atrakcyjną" kartę kredytową.

Szczęśliwym posiadaczem karty kredytowej możemy być już przy dochodzie 600 złotych miesięcznie. Według ostatnich danych w naszych domach znajduje się już ponad 10 mln plastikowych kart kredytowych. Pomimo ograniczenia akcji kredytowych przez banki, karty kredytowe wciąż są klientom chętnie proponowane, a ich dostępność ciągle rośnie.

Co robić i jak korzystać z kart kredytowych, aby nie stały się one dla nas źródłem kłopotów?
Zanim odpowiem na tak postawione pytanie, w paru zdaniach przybliżę czym w ogóle jest karta kredytowa. Najprościej mówiąc, jest to narzędzie pełniące funkcję płatniczą, jednak pieniądze które się na niej znajdują nie należą do nas, tylko do banku, od którego wspomnianą kartę otrzymaliśmy. Poza funkcją płatniczą karty kredytowe dają nam możliwość uzyskania dodatkowych środków z bankomatu - to jednak wiąże się z dużo większymi opłatami. Coraz większą atrakcyjnością cieszą się karty, które dają nam komfort i wygodę posługiwania się nimi w podróżach zagranicznych.

Pracując w finansach i spotykając się z ludźmi bardzo często spotykam się z sytuacją, kiedy sami nie potrafimy stwierdzić, czy posiadamy kartę kredytową. Otrzymać ją możemy bowiem również jako dodatek do innych produktów bankowych, chociażby do kredytu hipotecznego. Także zakup telewizora na raty w hipermarkecie może się okazać, że jest finansowany poprzez kartę kredytową, którą otrzymamy pocztą po paru tygodniach.

Pomimo licznego udziału w rynku kart kredytowych, świadomość jak działają karty kredytowe jest niewielka. Musimy bowiem pamiętać, że karty kredytowe są doskonałym narzędziem finansowym tylko dla tych, którzy całe zadłużenie z karty kredytowej spłacają w maksymalnym dopuszczalnym terminie bezodsetkowym (z reguły jest to około 54 lub 56 dni). W każdym innym przypadku karta kredytowa jest jednym z najdroższych sposobów pozyskiwania dodatkowych pieniędzy. Jeśli w okresie wspomnianych (54 - 56 dni) nie spłacimy całości zadłużenia, bank zacznie naliczać nam odsetki, a my zostaniemy zobowiązani do miesięcznej spłaty od 5% do 10% całości zadłużenia miesięcznie, doliczając niemałe odsetki. Średnie oprocentowanie kart kredytowych na rynku waha się w okolicach 20%. Biorąc pod uwagę wielkość oprocentowania lokat bankowych - około 5% - nikomu nie trzeba chyba wyjaśniać na czym zarabiają banki.

Na co zwracać szczególną uwagę przy wyborze kart kredytowych?
Przede wszystkim na wszystkie gwiazdki i promocje, którymi kuszą nas banki. Podstawowe promocje, z jakimi możemy się spotkać, to brak opłat miesięcznych za korzystanie z karty. Z reguły promocje te dotyczą tylko tych osób, którzy z karty kredytowej korzystają aktywnie, wykonując minimum 3 transakcje miesięcznie, a średnie saldo takich miesięcznych operacji waha się od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Jeśli nie wywiążemy się z zasad promocji, roczne opłaty za kartę kredytową sięgać mogą nawet do kilkuset złotych. Wybierając wiec kartę dla siebie, dokładnie zapoznajmy się z regulaminem jej używania.

Nie bez znaczenia przy wyborze karty kredytowej jest również okres bezodsetkowy oraz wysokość minimalnej miesięcznej spłaty po tym okresie. Zanim wybierzemy odpowiednią kartę kredytową, przeliczmy dokładnie ile w późniejszym czasie, biorąc pod uwagę oprocentowanie oraz maksymalne wykorzystanie karty kredytowej, będziemy zobowiązani miesięcznie spłacać.

Banki kuszą nas coraz większymi limitami. Już niewielki dochód pozwala nam na posiadanie karty kredytowej o wysokim dostępie dodatkowych środków. Ustalając jednak z bankiem nasz indywidualny limit, kierujmy się zdrowym rozsądkiem.

Uważajmy również na afisze reklamowe, które kuszą nas atrakcyjnym oprocentowaniem - nawet rzędu 8% . Powiedzmy sobie jasno - nie ma na rynku takich kart kredytowych, a wyjątkowo niskie oprocentowanie dotyczy z reguły okresu promocyjnego, np. wakacji. Po tym okresie może spotkać nas przykra niespodzianka, gdy oprocentowanie naszej karty kredytowej wzrośnie do 22%.

Kwestią, na którą powinniśmy zwrócić również uwagę, jest bezpieczeństwo na wypadek utraty lub kradzieży naszej karty. Szczególnie istotne jest to przy kartach z dużym limitem, sięgającym kilkudziesięciu tysięcy złotych. Zwróćmy tutaj uwagę na naszą odpowiedzialność przed bankiem w takiej sytuacji. Z miesiąca na miesiąc w tym względzie jest coraz lepiej, sami jednak musimy sprawdzić zapisy dotyczące tego zagadnienia w umowie, którą podpiszemy.

Podsumowując: rozsądek - nim kierujmy się przy wyborze każdego kredytu - nie tylko karty kredytowej. W swojej codziennej pracy bardzo często spotykam się z ludźmi, którzy poprzez nieprzemyślane decyzje wpadli w pułapkę kredytową, a ich łączne raty różnego rodzaju kredytów przewyższają ich dochody. Uważajmy, abyśmy nie dołączyli do grona osób "uwikłanych w sidła kart kredytowych". Wygoda bowiem bardzo łatwo może zamienić się w naszą największą troskę.

Przed decyzją o zaciągnięciu kolejnego kredytu kierujmy się zasadą, w myśl której nie najważniejsze jest to, czy łatwo można kredyt wziąć, ale to, czy łatwo przyjdzie go oddać. 

Piotr Goliszewski
Źródło: Artelis



Dokumenty potrzebne do starania się o kredyt firmowy



Jakie dokumenty należy zgromadzić, zanim wybierzemy się do banku lub doradcy finansowego, aby ubiegać się o kredyt dla firmy?

Staranie się o kredyt firmowy wcale nie musi być "drogą przez mękę". Co prawda, przedsiębiorcy w Polsce nadal są przez banki traktowani z dużo większą "starannością" niż osoby pracujące na etacie, nieprawdziwa jest jednak opinia, że o kredyt na prowadzoną przez nas działalność gospodarczą jest trudno. Trzeba jednak wiedzieć jak się do niego przygotować. Nasze nastawienie ma tu duże znaczenie. 

Nie wystarczy tu niestety jedynie pomysł na biznes i niezaleganie w ZUS i US, aby otrzymać kredyt. Ze zdumieniem obserwuję jak osoby bez żadnej historii i doświadczenia, przy braku jakiegokolwiek zabezpieczenia dziwią się, że bank nie chce udzielić im kredytu na ich "perfekcyjny" biznes. 

W pierwszej kolejności, przygotowując się do kredytu dla firmy, musimy zadbać o komplet dokumentów. W zależności od formy prowadzonej przez nas działalności gospodarczej dokumenty te będą się różnić. 

1. Dokumenty na temat firmy: 
- zaświadczenie o wpisie do ewidencji, 
- zaświadczenie o nadaniu numeru identyfikacji podatkowej (NIP) przez US, 
- zaświadczenie o nadaniu nr REGON,
- jeśli jest się spółką: zaświadczenie KRS, umowa spółki, statut spółki, 
- lub wyciąg z CEIDG (najprostsza forma dostępna w postaci elektronicznej). 

2. Dokumenty w zależności od formy prowadzonej działalności gospodarczej i rozliczania się z Urzędem Skarbowym: 

KSIĄŻKA PRZYCHODÓW I ROZCHODÓW
- PIT za zeszły rok,
- Książka Przychodów i Rozchodów narastająco za rok bieżący oraz ostatni miesiąc rozliczeniowy szczegółowo.

Jeśli są, to księgi handlowe
- bilans,
- rachunek zysków i strat za ostatni rok obrachunkowy, 
- deklaracje podatkowe za koniec poprzedniego roku. 

Jeśli jest, to karta podatkowa
- decyzja US w sprawie wysokości podatku na bieżący rok, 
- roczna deklaracja PIT, 
- deklaracja VAT od początku bieżącego roku. 

3. Ryczałt ewidencjonowany
- roczne zeznanie podatkowe za poprzedni rok, 
- deklaracja VAT za miesiące bieżącego roku. 

4. Różnego rodzaju zaświadczenia: 
- zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami ZUS, 
- zaświadczenie z US o niezaleganiu z podatkami, 
- opinia innych banków dotycząca posiadanego tam zadłużenia, 
- opinie banków prowadzących rachunki firmy. 

Dodatkowo, w przypadku kredytów zabezpieczonych będziemy musieli przygotować dokumenty potwierdzające wartość oraz stan prawny tych zabezpieczeń. Załóżmy, że jest to nieruchomość, którą już posiadamy - tutaj niezbędny będzie operat szacunkowy. W przypadku, gdy kredyt firmowy ma być pod budowę obiektu, zakładu - tutaj poza operatem i kosztorysem bank poprosi nas o projekt budowlany, pozwolenia na budowę i inne. 

Sytuacja każdego przedsiębiorcy jest inna. Inne dokumenty  będą wymagane w przypadku linii kredytowej, inne w przypadku niedużego kredytu niezabezpieczonego, inne w przypadku zakupu maszyn, budynków, linii produkcyjnych, sprzętu. To ważne, aby przy tego rodzaju zobowiązaniu, które spłacać będziemy kilka lat, zasięgnąć opinii u specjalisty, który zajmuje się tym zawodowo. Do mitów z dawnych lat przeszły opowieści, że to właśnie bank, w którym mamy konto, będzie miał dla nas najlepszą ofertę. Często bywa wręcz przeciwnie... 

Piotr Goliszewski
Dyrektor Zarządzający
Specjalista ds. Inwestycji
doradcafinansowy.net.pl
Źródło: Artelis


Jeszcze więcej wiedzy


Księgarnia maklerska

Day trading - publikacja nagrodzona w 2017 roku

Day trading - publikacja nagrodzona w 2017 roku
Podczas Międzynarodowego Kongresu Inwestycyjnego FX Cuffs, wydana przez nas pozycja "Day Trading" (Joe Ross), została wybrana publikacją roku!