Mieszkania na wynajem - dwupaki inwestycyjne

W dobie galopującej inflacji wymarzonym scenariuszem jest taki, w którym pieniądze nie tylko nie tracą na wartości, ale przede wszystkim pracują i powiększają portfel inwestora. Jednym z niewielu odpornych na wstrząsy jest rynek nieruchomości. Pozwala na bezpieczne inwestowanie z pewnym zyskiem, a zysk ten jest szczególnie duży, kiedy wybieramy tzw. dwupaki.

Inwestowanie w mieszkanie - dwupak inwestycyjny. Fot. Newseria.

Tak zwane dwupaki inwestycyjne to nadal nowość na polskim rynku nieruchomości. Założenie jest proste – jedno mieszkanie przerobione zostaje na dwie (a czasem nawet trzy) jednostki najmu, które wynajmowane są jako odrębne i w pełni samodzielne lokale. Dzięki temu każdy najemca dostaje własną, niezależną przestrzeń, a inwestor otrzymuje co miesiąc dwa czynsze z najmu. Rozwiązanie z jednej strony odpowiada na potrzeby rynku od strony popytu, z drugiej podnosi rentowność nieruchomości jako formy lokaty kapitału. 

Yana Kim, ekspertka ds. nieruchomości współpracująca z firmą HB Premium, mówi o profilu klienta, rentowności i mocnych stronach tego typu nieruchomości: 

"Osoby decydujące się na zakup dwupaków często posiadają już inne mieszkania na wynajem, nierzadko zlokalizowane w różnych miastach. Stale dążą do zwiększenia zysków, a właśnie nieruchomości „2 w 1” dają im taką możliwość. Zapewniają nie tylko atrakcyjny poziom zwrotu z inwestycji, lecz także wysoki comiesięczny zysk pasywny".

Jako przykład służy sprzedany niedawno 41-metrowy Wehikuł Inwestycyjny HB Premium przy ul. Sikorskiego na warszawskim Mokotowie: "Przy założeniu, że obie kawalerki wchodzące w jego skład będą wynajmowane przez 12 miesięcy w roku, każda za 2000 zł (plus połowa czynszu i rachunki), inwestor będzie miał około 48 tys. zł dochodu rocznie. ROI dla tej konkretnej nieruchomości szacowany jest na poziomie 7,2%" – mówi Yana Kim.

Na co zwrócić uwagę?

Aby w pełni wykorzystać potencjał dwupaków, niezbędne jest odpowiednie podejście do planowanej inwestycji. Wyzwanie stanowi zaprojektowanie rozkładu kawalerek tak, aby optymalnie wykorzystać metraż, a także zadbać o sprawne połączenia z pionami wentylacyjnym i kanalizacyjnym. Dzięki pomocy architekta doświadczonego w organizowaniu takich przestrzeni unikamy późniejszych problemów z instalacjami, co jest szczególnie istotne w kamienicach i starszych blokach. Nowe budownictwo bywa lepiej przystosowane, ale i tu lepiej zdać się na specjalistę. Jak mówi Yana Kim, niektórzy deweloperzy z góry zakładają, iż kilka mieszkań przeznaczonych będzie pod wynajem tego rodzaju i przed wprowadzeniem ich na rynek sprzedają je przedsiębiorstwom wyspecjalizowanym w nieruchomościach inwestycyjnych. Jednym z nich jest HB Premium.

"Większość oferowanych na rynku dwupaków to przerobione mieszkania dwupokojowe. Doświadczony agent będzie w stanie podpowiedzieć, które z nich uda się wynająć szybko i bez obawy o potrzebę rychłego remontu. Często też współpracuje już z firmami zajmującymi się dwupakami zawodowo, co z jednej strony zwiększa pewność inwestycji, z drugiej daje dostęp do szerokiej puli mieszkań, które normalnie nie znajdą się na rynku" – mówi Yana Kim.

Drugim wyzwaniem stojącym przed inwestorem jest wyliczenie rentowności dwupaku. Należy uwzględnić w nim szereg czynników, takich jak metraż, wiek i rodzaj budynku, a przede wszystkim – lokalizacja. Znaczenie ma nie tylko sama dzielnica, lecz także obecność sklepów w pobliżu, trasy komunikacyjne czy planowana infrastruktura. Warto przy tym pamiętać, że zysk pasywny można czerpać dopiero z nieruchomości przygotowanej na wynajem. Z tego powodu znacznie bardziej atrakcyjne są lokale już gotowe niż te dopiero planowane, na etapie tzw. dziury w ziemi, kiedy budowa i późniejsze wykończenie odkładają moment wynajmu o miesiące lub lata.

"Najlepiej sprawdzają się te o metrażu ok. 40-48 metrów kwadratowych. Wybierają je zarówno finalni kupcy, jak i profesjonalne firmy inwestycyjne, choć każdy dokonuje nieco innych kalkulacji. Pierwsi liczą na dobrą relację cena-oczekiwany zysk z najmu, drudzy śledzą trendy i wiedzą, czego oczekuje i rynek, i najemca" – mówi Yana Kim.

Dodaje, że chętniej wybierane są mieszkania zaaranżowane w gustownym, lecz neutralnym stylu. Ekstrawagancki design w postaci niecodziennych mebli lub jaskrawego koloru ścian utrudnia bowiem znalezienie najemcy: 

"Codziennie oglądam mnóstwo mieszkań i już na pierwszy rzut oka widzę, czy jego wystrojem zajmował się architekt, który zna się na rzeczy i potrafi połączyć wygląd z funkcjonalnością, jak w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych" – zauważa Yana.

Mocne strony

Ta nowoczesna forma inwestowania w nieruchomości pozwala spodziewać się stabilnego zysku w długofalowej perspektywie przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu ze strony kupującego. Generowany zysk pasywny co miesiąc zasila budżet, a odpowiednio zaprojektowane i wyremontowane mieszkanie będzie służyć przez kilkanaście lat.

Warto zauważyć, że zgodnie z raportem think-tanku Think Co w ostatnich latach blisko 70% mieszkań znajduje swoich najemców w mniej niż dwa tygodnie, a 94% maksymalnie w miesiąc[1]. Co za tym idzie, ryzyko, iż kupiony dwupak będzie stał pusty, jest niewielkie, zwłaszcza w dużych aglomeracjach:

"Dwupaki są świeżym trendem na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, a póki konkurencja jest niewielka, rentowność tego rozwiązania trzyma się na bardzo wysokim poziomie" – podpowiada ekspertka.

Yana Kim podkreśla również, że w przypadku zdecydowanych, świadomych inwestorów oraz profesjonalistów sprzedających nieruchomość, cały proces zakupu trwa bardzo krótko – w ciągu siedmiu-dziesięciu dni udaje się przeprowadzić transakcję. Zdarza się też, że oferowany dwupak ma już zapewnionych najemców, co jeszcze skraca czas między kupnem a momentem czerpania zysku z włożonych środków. Tak jest w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych firmy HB Premium, które są gotowym produktem. 

HB Premium to polska firma obecna na rynku od 2016 roku. Swoją działalność skupia wokół ochrony kapitału poprzez inwestycje w nieruchomości. W ofercie HB Premium posiada takie produkty, jak Wehikuły Inwestycyjne, cesje, flipy oraz second home’y. Firma zapewnia kompleksową obsługę od wyboru nieruchomości, poprzez projekt architektoniczny i prace remontowe, po znalezienie najemcy.

Dwupak a podatek katastralny

Informacje o możliwości wprowadzenia przez rząd podatku katastralnego od drugiej nieruchomości mogą zaniepokoić potencjalnych inwestorów, lecz – jak przekonuje ekspertka – dwupaki nadal będą zyskowną inwestycją:

"Taki podatek od lat obowiązuje w wielu państwach Europy Zachodniej, a inwestycja w nieruchomości pod wynajem nadal jest opłacalna i pozwala czerpać z niej zyski nawet mimo podatku. Warto jednak zaznaczyć, że rządzący przekonują, iż taki podatek w najbliższych latach nie zostanie wprowadzony. Nawet gdyby było inaczej, inwestycja w dwupak dzięki swojej specyfice i wysokiej stopie zwrotu będzie rentowna przez jeszcze długi czas" – podsumowuje.

[1] Think Co | Real Estate Research Lab, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce. Warszawa 2020. Dostęp: https://thinkco.pl/budowane-na-wynajem-raport/

Newseria, oprac. D.B.

 

 

eFaktoring NFG dla mikrofirm – teraz także w ofercie Santander Bank Polska

 

eFaktoring NFG dla mikrofirm – teraz także w ofercie Santander Bank Polska.

 

 

Mikroprzedsiębiorcy, którzy mają konto firmowe w bankowości elektronicznej Mini Firma, mogą już ekspresowo wymieniać faktury na gotówkę. eFaktoring – usługa finansowania faktur świadczona przez NFG – teraz jest dostępna także dla klientów Santander Bank Polska. 

Obie spółki nawiązały współpracę w zakresie świadczenia usług eFaktoringu NFG dla klientów Santander Bank Polska. Aby skorzystać z usługi, wystarczy mieć konto w Santander Bank Polska z dostępem do Mini Firma. 

Faktoring jest jednym z najbardziej skutecznych i bezpiecznych narzędzi wspierających płynność finansową przedsiębiorstwa. Dzięki błyskawicznej zamianie faktur na gotówkę, firmy zyskują środki, które mogą przeznaczyć na inwestycje, bieżącą działalność czy dowolny cel. Z roku na rok z tej usługi korzysta coraz więcej mikro-, małych i średnich przedsiębiorstw. Według badań NFG, jeszcze trzy lata temu było to 2,8% przedsiębiorstw z sektora MŚP, teraz to już 12%. 

– "NFG oferuje eFaktoring jawny, jawny ekspres oraz cichy. Dodatkowo, w ubiegłym roku rozszerzyliśmy naszą ofertę o możliwość częściowego finansowania faktur. Dzięki temu klient sam ustala, czy zamienić na gotówkę część większej faktury, czy może po części sfinansować kilka mniejszych faktur. Ma w tym względzie pełną dowolność, a ogranicza go jedynie przyznany limit faktoringowy, nawet do 250 tysięcy złotych" – podkreśla Dariusz Szkaradek, prezes Zarządu firmy faktoringowej NFG. 

Problem zatorów płatniczych w największym stopniu dotyka najmniejsze przedsiębiorstwa, realizujące sprzedaż towarów i usług z odroczonym terminem płatności i świadczące usługi na rzecz innych kontrahentów. Opóźnienia w płatnościach zagrażają ich działalności, a nawet mogą prowadzić do bankructwa. To właśnie mikrofirmy są w najtrudniejszej sytuacji na rynku i najdłużej czekają na płatności od kontrahentów. 

– "Wiemy, że 88 proc. przedsiębiorców w Polsce mierzy się z problemem przeterminowanych należności. Przyczyną kłopotów finansowych są odroczone płatności, które w wielu branżach są standardem. Aby chronić swój biznes przed utratą płynności finansowej, klienci Santander Bank Polska, którzy mają konto w Santander Bank Polska z dostępem do Mini Firma, mogą skorzystać z finansowania faktur online, dzięki czemu otrzymują gotówkę szybciej niż musieliby czekać na płatność od kontrahenta" – mówi Adrian Kaczmarek, menedżer segmentu MŚP w Santander Bank Polska S.A. 

W ramach współpracy firmy faktoringowej NFG i Santander Bank Polska S.A., mikroprzedsiębiorcy mogą wnioskować o faktoring bezpośrednio z konta firmowego i w ten sam sposób – wprost na swoje konto – otrzymują pieniądze z faktur. Dzięki temu minimalizują ryzyko zatorów płatniczych i chronią swoją płynność finansową. 

Nowa usługa dostępna jest przez Internet, bez zbędnych formalności i na preferencyjnych warunkach. NFG to pierwszy fintech na rynku, który wprowadził finansowanie faktur online dla mikroprzedsiębiorstw. To nowoczesny startup finansowy z grupy firm należących do Kaczmarski Group. Od początku swojej działalności pomógł w zachowaniu płynności finansowej 4 tys. klientów, finansując prawie 80 tys. faktur na łączną kwotę ponad 500 mln zł. 

Grupa Santander Bank Polska S.A. oferuje rozwiązania finansowe dla osób indywidualnych, mikro, małych i średnich przedsiębiorstw oraz polskich i międzynarodowych korporacji. Bank ma jedną z największych w Polsce sieci oddziałów i placówek partnerskich, jak również świadczy usługi poprzez elektroniczne kanały dostępu, w tym bankowość mobilną. Jest jednym z liderów rynku w zakresie wykorzystania nowoczesnych technologii w usługach bankowych, konsekwentnie budując swoją markę zgodnie ze strategicznym celem osiągnięcia pozycji najlepszego banku dla klienta. 

Priorytetem Santander Bank Polska jest zadowolenie i lojalność klientów, dlatego Bank regularnie wprowadza do oferty innowacyjne funkcjonalności, które pomagają dbać o finanse osobiste oraz efektywnie zarządzać finansami firmowymi. Od 2011 r. Bank należy do międzynarodowej Grupy Santander. 

Newseria

 

Dzięki spowodowanej pandemią dużej zmienności na giełdach wzrosły obroty

Dzięki spowodowanej pandemią dużej zmienności na giełdach wzrosły obroty. Skorzystała również warszawska GPW, która zaczęła rok rekordowym kwartałem. Gorzej wyglądały notowania głównego indeksu, zwłaszcza w pierwszym kwartale roku, bo drugi był już korzystny dla wszystkich. Wciąż jednak pozostaje pytanie o przyszłość i stosunek inwestorów do ryzyka, a ten zależeć będzie od tempa, w jakim gospodarki powrócą na tory rozwoju. 

– GPW jako spółka ma się bardzo dobrze, mieliśmy rekordowy pierwszy kwartał w jej historii. Giełda to też organizator obrotu i mamy bardzo dobre obroty związane z tym, że na początku pandemii była panika, potem dość silne odbicie i teraz indeksy małych spółek są mniej więcej 10 proc. powyżej tych z początku roku. Jednak większe spółki są wciąż poniżej tego otwarcia roku 2020 – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes dr Marek Dietl, prezes Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. – Po paru miesiącach bardzo intensywnego handlu, gdzie obroty przekraczały 900 mln zł dziennie, mamy uspokojenie na poziomie ok. 800 mln zł. 

Właśnie dzięki tej zmienności rynku w pierwszym kwartale roku GPW osiągnęła 97 mln zł skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży –  wzrosły one o 15,3 proc. wobec pierwszych trzech miesięcy 2019 roku i o 20,9 proc. w stosunku do czwartego kwartału 2019 roku. Zysk EBITDA w tym okresie wyniósł 50 mln zł, zaś zysk netto 29,3 mln zł. To wzrost rok do roku o niemal jedną piątą. Do tych wyników przyczyniły się wyższe obroty na rynku finansowym. Także w całym półroczu obroty wzrosły w ujęciu rocznym o 34,8 proc. do 134,3 mld zł (na NewConnect nawet o kilkaset procent). 

Jednak indeks największych spółek, obciążony obecnością banków, od początku roku stracił na wartości ok. 17 proc., a indeks szerokiego rynku WIG – 12 proc. Za to najmniejsze podmioty skupione w sWIG80 zwiększyły kapitalizację o 17 proc. 

– Wszyscy czekamy na to, w jakim kierunku pójdzie światowa gospodarka, jaki kształt będzie miało odbicie, jak szybko nastąpi i w których branżach. Szczególnie po branży biotechnologicznej i informatycznej, której indeksy są 50 proc. powyżej otwarcia roku, widać, że to są zdecydowani zwycięzcy koronakryzysu – mówi Marek Dietl. – Z kolei instytucje finansowe i szereg innych branż wciąż muszą jeszcze walczyć o to, żeby wyjść z niego wzmocnione. Jest jeszcze tarcza antykryzysowa rządu premiera Morawieckiego – około 30 spółek giełdowych już z niej skorzystało, kolejne duże spółki teraz będą korzystać po zgodzie Komisji Europejskiej na nią. To na pewno było jedno z ważniejszych wydarzeń, gdyż spowodowało, że nie mieliśmy fali bankructw w całej gospodarce, również wśród spółek giełdowych. 

Jak informuje Polski Fundusz Rozwoju, do 9 lipca z tarczy finansowej skorzystało prawie 315,7 tys. firm zatrudniających łącznie niemal 2,95 mln pracowników. Łącznie banki wypłaciły im 56,8 mld zł, w tym 17,6 mld zł przypadło mikrofirmom, zaś małym i średnim przedsiębiorstwom – 39,6 mld zł. Cała tarcza finansowa ma wartość 100 mld zł.  Prezes GPW liczy na to, że gospodarki szybko wrócą do wzrostów. Inwestorzy przekonaliby się wtedy do bardziej ryzykownych inwestycji, za jakie uważane są rynki akcyjne krajów wschodzących, w tym wciąż Polska. 

– Co 200 mikrosekund mamy wycenę wszystkich spółek i ceny kapitału. Widzieliśmy bardzo dużą zmienność, czyli najpierw olbrzymie tąpnięcie, największe w historii, a potem stopniowe, ale dość szybkie odbudowywanie, szczególnie mniejszych spółek – mówi. – Giełda jest dawcą informacji publicznej, wszyscy możemy sprawdzić w aplikacji GPW App albo na naszej stronie internetowej, ile kosztuje kapitał i jak jest postrzegane ryzyko. Rzeczywiście w marcu i na początku kwietnia ryzyko w gospodarce było postrzegane jako bardzo wysokie, a teraz widać, że wyceny się podnoszą, więc jednak inwestorzy zakładają taki scenariusz – szybki spadek i w miarę szybkie odbicie.

Newseria