Inwestycje w nieruchomości wciąż opłacalne

Ceny nieruchomości mieszkaniowych nie rosną już tak szybko, jak jeszcze kilka miesięcy temu. To jednak nie znaczy, że na rynku jest trudniej. Dla doświadczonych inwestorów bowiem nie ma lepszego okresu niż obecny. 

 

Dla inwestorów w nieruchomości teraz jest najlepszy okres. Fot. px.

"Rynek nieruchomości przeżywa kryzys", "tsunami na rynku nieruchomości", "szykuj się na wielkie spadki cen" - to tylko kilka tytułów, opisujących aktualnie to, co dzieje się w tym sektorze. Czy jednak sytuacja faktycznie tak wygląda? 

Trzeba pamiętać, że nieruchomości to nie tylko typowe mieszkania, ale również biura i inwestycje mixed-used, czyli łączące w sobie funkcje mieszkalne, biurowe i usługowe, a także magazyny czy działki. Nawet jeśli jeden element całego rynku notuje mniejszy niż do tej pory wzrost, to nie znaczy, że cała branża ma kłopoty.

Inwestowanie w nieruchomości

Niezależnie od warunków gospodarczych, inwestowanie w nieruchomości uważane jest za najlepszy i najbardziej bezpieczny sposób lokowania oszczędności. Z wielu badań wynika, że więcej niż dwie trzecie Polaków jest przekonanych o tym, że inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe cechuje się optymalnym stosunkiem zysku do ryzyka. Dlaczego?

Nieruchomość to nie jest jakaś wyimaginowana inwestycja, tylko coś realnego. Porównując nieruchomości do inwestycji w inne aktywa, jest to najbardziej stabilne źródło ochrony kapitału. Co więcej, w przypadku mieszkań mamy też możliwość zarabiania na wynajmie. Na rentowność ma wpływ wysokość czynszu i to, jak dużo mamy okresów, gdy mieszkanie stoi puste.

O ile przez ostatnie miesiące ceny nienaturalnie szybko rosły, obecnie mamy do czynienia ze spowolnieniem. Deweloperzy kończą obecne projekty, ale wstrzymują się z uruchamianiem nowych. W sierpniu rozpoczęto budowy ok. 13 tys. mieszkań. To o prawie połowę mniej niż rok wcześniej. Z perspektywy inwestorskiej jest to jednak dobra wiadomość. Dlaczego? Przy założeniu, że budowa jednego mieszkania trwa około dwóch lat, może okazać się, że w 2024 nowych mieszkań będzie zdecydowanie za mało na rynku. Według przewidywań analityków, już wtedy sytuacja gospodarcza ma się poprawiać, a dostępność kredytów zwiększać. Wówczas na rynku zostaną najbardziej doświadczeni inwestorzy, którzy zdołali zbudować portfel nieruchomości.

Przyczyną mniejszej liczby rozpoczynanych budów jest kłopot z uzyskaniem kredytu przez deweloperów. Do tego dochodzą bardzo drogie materiały budowlane. Nie bez znaczenia jest też nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku. Nakłada ona na deweloperów dodatkowe koszty.

Co to oznacza dla inwestorów? Sygnał jest jasny. Najbliższe kilka miesięcy będzie najlepszym okresem do kupowania mieszkań jako inwestycji. 

Decydując się na nieruchomości z rynku pierwotnego, warto wybierać projekty dużych i stabilnych deweloperów. Mamy wtedy większą gwarancję, że budowa zostanie ukończona. Inwestor powinien też na bieżąco śledzić ceny działek. Nawet jeśli nie ma zamiaru kupować gruntu, to trzeba pamiętać, że sytuacja w tym segmencie nieruchomości znacząco wpływa na to, ile będzie kosztować mieszkanie czy biuro. Wciąż bowiem cena gruntu jest znaczącym kosztem inwestycji deweloperskiej. Kto więc na obecnej sytuacji zyska? Deweloperzy, którzy prowadzą duże, wieloetapowe inwestycje na kupionych znacznie wcześniej działkach. O ile oczywiście zagwarantowali sobie stabilne finansowanie.

Najważniejszy jest czas

W przypadku każdej inwestycji liczy się czas. Chodzi o to, aby zawrzeć transakcję w najlepszym momencie. Gdy inwestujemy długoterminowo, odpowiednią strategią będzie też regularność – dodawanie do portfela kolejnych nieruchomości. I to nie tylko mieszkaniowych, ale i biurowych, działek, a może udziałów w magazynach.

Niewątpliwie sytuacja na rynku nieruchomości jest ciekawa. Nie ma co ukrywać, że znacznie ważniejsze niż kiedyś staje się powiedzenie, że „cash is the king”. Ten kto ma gotówkę, stabilne finansowanie, wyjdzie zwycięsko. Dotyczy to nie tylko inwestorów, ale przede wszystkim deweloperów. Bo potrzeba zakupu mieszkań wciąż jest, a już za kilka kwartałów popyt na mieszkania w Polsce z powrotem będzie rósł. Może okazać się, że deweloperzy, którzy wciąż kontynuują budowy, będą na pozycji wygranej. Na kontynuację inwestycji decydują się bowiem tylko ci o wyjątkowo stabilnej sytuacji finansowej.  

Michał Sapota
Prezes Heritage Real Estate Investment Trust

Newseria

Mieszkania na wynajem - dwupaki inwestycyjne

W dobie galopującej inflacji wymarzonym scenariuszem jest taki, w którym pieniądze nie tylko nie tracą na wartości, ale przede wszystkim pracują i powiększają portfel inwestora. Jednym z niewielu odpornych na wstrząsy jest rynek nieruchomości. Pozwala na bezpieczne inwestowanie z pewnym zyskiem, a zysk ten jest szczególnie duży, kiedy wybieramy tzw. dwupaki.

Inwestowanie w mieszkanie - dwupak inwestycyjny. Fot. Newseria.

Tak zwane dwupaki inwestycyjne to nadal nowość na polskim rynku nieruchomości. Założenie jest proste – jedno mieszkanie przerobione zostaje na dwie (a czasem nawet trzy) jednostki najmu, które wynajmowane są jako odrębne i w pełni samodzielne lokale. Dzięki temu każdy najemca dostaje własną, niezależną przestrzeń, a inwestor otrzymuje co miesiąc dwa czynsze z najmu. Rozwiązanie z jednej strony odpowiada na potrzeby rynku od strony popytu, z drugiej podnosi rentowność nieruchomości jako formy lokaty kapitału. 

Yana Kim, ekspertka ds. nieruchomości współpracująca z firmą HB Premium, mówi o profilu klienta, rentowności i mocnych stronach tego typu nieruchomości: 

"Osoby decydujące się na zakup dwupaków często posiadają już inne mieszkania na wynajem, nierzadko zlokalizowane w różnych miastach. Stale dążą do zwiększenia zysków, a właśnie nieruchomości „2 w 1” dają im taką możliwość. Zapewniają nie tylko atrakcyjny poziom zwrotu z inwestycji, lecz także wysoki comiesięczny zysk pasywny".

Jako przykład służy sprzedany niedawno 41-metrowy Wehikuł Inwestycyjny HB Premium przy ul. Sikorskiego na warszawskim Mokotowie: "Przy założeniu, że obie kawalerki wchodzące w jego skład będą wynajmowane przez 12 miesięcy w roku, każda za 2000 zł (plus połowa czynszu i rachunki), inwestor będzie miał około 48 tys. zł dochodu rocznie. ROI dla tej konkretnej nieruchomości szacowany jest na poziomie 7,2%" – mówi Yana Kim.

Na co zwrócić uwagę?

Aby w pełni wykorzystać potencjał dwupaków, niezbędne jest odpowiednie podejście do planowanej inwestycji. Wyzwanie stanowi zaprojektowanie rozkładu kawalerek tak, aby optymalnie wykorzystać metraż, a także zadbać o sprawne połączenia z pionami wentylacyjnym i kanalizacyjnym. Dzięki pomocy architekta doświadczonego w organizowaniu takich przestrzeni unikamy późniejszych problemów z instalacjami, co jest szczególnie istotne w kamienicach i starszych blokach. Nowe budownictwo bywa lepiej przystosowane, ale i tu lepiej zdać się na specjalistę. Jak mówi Yana Kim, niektórzy deweloperzy z góry zakładają, iż kilka mieszkań przeznaczonych będzie pod wynajem tego rodzaju i przed wprowadzeniem ich na rynek sprzedają je przedsiębiorstwom wyspecjalizowanym w nieruchomościach inwestycyjnych. Jednym z nich jest HB Premium.

"Większość oferowanych na rynku dwupaków to przerobione mieszkania dwupokojowe. Doświadczony agent będzie w stanie podpowiedzieć, które z nich uda się wynająć szybko i bez obawy o potrzebę rychłego remontu. Często też współpracuje już z firmami zajmującymi się dwupakami zawodowo, co z jednej strony zwiększa pewność inwestycji, z drugiej daje dostęp do szerokiej puli mieszkań, które normalnie nie znajdą się na rynku" – mówi Yana Kim.

Drugim wyzwaniem stojącym przed inwestorem jest wyliczenie rentowności dwupaku. Należy uwzględnić w nim szereg czynników, takich jak metraż, wiek i rodzaj budynku, a przede wszystkim – lokalizacja. Znaczenie ma nie tylko sama dzielnica, lecz także obecność sklepów w pobliżu, trasy komunikacyjne czy planowana infrastruktura. Warto przy tym pamiętać, że zysk pasywny można czerpać dopiero z nieruchomości przygotowanej na wynajem. Z tego powodu znacznie bardziej atrakcyjne są lokale już gotowe niż te dopiero planowane, na etapie tzw. dziury w ziemi, kiedy budowa i późniejsze wykończenie odkładają moment wynajmu o miesiące lub lata.

"Najlepiej sprawdzają się te o metrażu ok. 40-48 metrów kwadratowych. Wybierają je zarówno finalni kupcy, jak i profesjonalne firmy inwestycyjne, choć każdy dokonuje nieco innych kalkulacji. Pierwsi liczą na dobrą relację cena-oczekiwany zysk z najmu, drudzy śledzą trendy i wiedzą, czego oczekuje i rynek, i najemca" – mówi Yana Kim.

Dodaje, że chętniej wybierane są mieszkania zaaranżowane w gustownym, lecz neutralnym stylu. Ekstrawagancki design w postaci niecodziennych mebli lub jaskrawego koloru ścian utrudnia bowiem znalezienie najemcy: 

"Codziennie oglądam mnóstwo mieszkań i już na pierwszy rzut oka widzę, czy jego wystrojem zajmował się architekt, który zna się na rzeczy i potrafi połączyć wygląd z funkcjonalnością, jak w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych" – zauważa Yana.

Mocne strony

Ta nowoczesna forma inwestowania w nieruchomości pozwala spodziewać się stabilnego zysku w długofalowej perspektywie przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu ze strony kupującego. Generowany zysk pasywny co miesiąc zasila budżet, a odpowiednio zaprojektowane i wyremontowane mieszkanie będzie służyć przez kilkanaście lat.

Warto zauważyć, że zgodnie z raportem think-tanku Think Co w ostatnich latach blisko 70% mieszkań znajduje swoich najemców w mniej niż dwa tygodnie, a 94% maksymalnie w miesiąc[1]. Co za tym idzie, ryzyko, iż kupiony dwupak będzie stał pusty, jest niewielkie, zwłaszcza w dużych aglomeracjach:

"Dwupaki są świeżym trendem na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, a póki konkurencja jest niewielka, rentowność tego rozwiązania trzyma się na bardzo wysokim poziomie" – podpowiada ekspertka.

Yana Kim podkreśla również, że w przypadku zdecydowanych, świadomych inwestorów oraz profesjonalistów sprzedających nieruchomość, cały proces zakupu trwa bardzo krótko – w ciągu siedmiu-dziesięciu dni udaje się przeprowadzić transakcję. Zdarza się też, że oferowany dwupak ma już zapewnionych najemców, co jeszcze skraca czas między kupnem a momentem czerpania zysku z włożonych środków. Tak jest w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych firmy HB Premium, które są gotowym produktem. 

HB Premium to polska firma obecna na rynku od 2016 roku. Swoją działalność skupia wokół ochrony kapitału poprzez inwestycje w nieruchomości. W ofercie HB Premium posiada takie produkty, jak Wehikuły Inwestycyjne, cesje, flipy oraz second home’y. Firma zapewnia kompleksową obsługę od wyboru nieruchomości, poprzez projekt architektoniczny i prace remontowe, po znalezienie najemcy.

Dwupak a podatek katastralny

Informacje o możliwości wprowadzenia przez rząd podatku katastralnego od drugiej nieruchomości mogą zaniepokoić potencjalnych inwestorów, lecz – jak przekonuje ekspertka – dwupaki nadal będą zyskowną inwestycją:

"Taki podatek od lat obowiązuje w wielu państwach Europy Zachodniej, a inwestycja w nieruchomości pod wynajem nadal jest opłacalna i pozwala czerpać z niej zyski nawet mimo podatku. Warto jednak zaznaczyć, że rządzący przekonują, iż taki podatek w najbliższych latach nie zostanie wprowadzony. Nawet gdyby było inaczej, inwestycja w dwupak dzięki swojej specyfice i wysokiej stopie zwrotu będzie rentowna przez jeszcze długi czas" – podsumowuje.

[1] Think Co | Real Estate Research Lab, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce. Warszawa 2020. Dostęp: https://thinkco.pl/budowane-na-wynajem-raport/

Newseria, oprac. D.B.