Dlaczego bank odmawia kredytu hipotecznego? Poznaj najczęstsze przyczyny i sprawdź, co możesz zrobić

Zakup własnego mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dla wielu osób realizacja tego planu nie byłaby możliwa bez kredytu hipotecznego. Niestety, nawet starannie przygotowany wniosek, regularne dochody i zgromadzony wkład własny nie gwarantują pozytywnej decyzji banku. 

Dlaczego bank odmawia kredytu hipotecznego? Poznaj najczęstsze przyczyny i sprawdź, co możesz zrobić. Fot. Redakcja/AI

Dlaczego bank odmawia udzielenia kredytu hipotecznego? Przyczyn może być wiele – od niewystarczającej zdolności kredytowej i problemów z historią spłat po nieuregulowany stan prawny nieruchomości. Co istotne, odmowa nie zawsze oznacza, że wnioskodawca znajduje się w złej sytuacji finansowej.

Warto wiedzieć, na co banki zwracają uwagę podczas oceny wniosku, jakie okoliczności mogą utrudnić otrzymanie finansowania i co zrobić, aby zwiększyć swoje szanse przy kolejnej próbie.

Jak bank ocenia wniosek o kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem zaciąganym zazwyczaj na kilkanaście, dwadzieścia, a nawet trzydzieści lat. Bank musi więc ocenić nie tylko obecną sytuację finansową klienta, lecz także ryzyko związane ze spłatą zobowiązania w przyszłości.

Podczas analizy wniosku bierze pod uwagę między innymi wysokość i regularność dochodów, miesięczne wydatki, istniejące zadłużenie, historię kredytową, wiek kredytobiorcy oraz wartość nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu.

Znaczenie mają również wewnętrzne procedury konkretnego banku. Dwie instytucje mogą inaczej ocenić tę samą osobę, ponieważ stosują odmienne modele ryzyka i zasady akceptowania poszczególnych źródeł dochodu.

Dlatego negatywna decyzja nie musi oznaczać definitywnego końca planów mieszkaniowych. Najpierw jednak trzeba ustalić, co było przyczyną odmowy.

1. Negatywna historia kredytowa w BIK

Jednym z najważniejszych elementów oceny wiarygodności finansowej jest historia spłacania wcześniejszych zobowiązań. Banki korzystają w tym celu między innymi z informacji zgromadzonych przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK).

W bazie BIK znajdują się dane dotyczące kredytów, pożyczek oraz innych zobowiązań przekazywanych przez współpracujące instytucje finansowe. Historia ta pozwala ocenić, czy klient terminowo regulował swoje należności.

Szczególnie niekorzystnie mogą zostać ocenione poważne lub powtarzające się opóźnienia w spłacie rat. Nie oznacza to jednak, że każde przekroczenie terminu automatycznie przekreśla szanse na kredyt hipoteczny. Bank analizuje między innymi długość opóźnień, ich częstotliwość, wysokość zaległości oraz to, czy problemy ze spłatą występują nadal.

Warto też pamiętać, że samo figurowanie w BIK nie jest niczym negatywnym. Osoba, która regularnie spłacała swoje zobowiązania, może mieć korzystną historię kredytową.

Co zrobić przed złożeniem wniosku?

Dobrym rozwiązaniem jest sprawdzenie własnego raportu BIK. Pozwala to zweryfikować aktualne zobowiązania, historię spłat i ewentualne nieprawidłowości. Samodzielne pobranie raportu nie jest traktowane jak zapytanie kredytowe banku.

Jeśli w raporcie znajdują się błędne dane, warto wystąpić o ich sprostowanie do instytucji, która je przekazała. Prawidłowych informacji o rzeczywistych opóźnieniach nie można natomiast dowolnie usuwać tylko dlatego, że utrudniają otrzymanie kredytu. Dane o zobowiązaniach z opóźnieniem przekraczającym 60 dni bank może przetwarzać bez zgody klienta nawet do 5 lat po spłacie, jeśli wcześniej uprzedził go o takim zamiarze.

2. Brak historii kredytowej

Problemem może być nie tylko zła historia, lecz także jej całkowity brak. Osoba, która nigdy nie korzystała z kredytu, karty kredytowej ani zakupów na raty, jest dla banku trudniejsza do oceny. Instytucja nie ma bowiem danych, które pokazywałyby, jak wnioskodawca radzi sobie ze spłatą zobowiązań.

Brak historii kredytowej nie oznacza automatycznej odmowy kredytu hipotecznego. Bank ocenia również wysokość dochodów, stabilność zatrudnienia, wkład własny i pozostałe okoliczności finansowe.

Jeśli korzystasz już z kredytu lub zakupów ratalnych, dbaj o terminową spłatę. Nie ma jednak potrzeby zaciągania nowego zobowiązania wyłącznie po to, aby stworzyć historię w BIK, bo może ono obniżyć zdolność kredytową. Przed podjęciem takiej decyzji warto sprawdzić wymagania banków, w których zamierzasz ubiegać się o kredyt.

3. Zbyt niska zdolność kredytowa

Nawet bardzo dobra historia kredytowa nie wystarczy, jeśli bank uzna, że przyszła rata będzie zbyt dużym obciążeniem dla domowego budżetu. Niewystarczająca zdolność kredytowa jest jedną z najważniejszych przyczyn odmowy.

Zdolność kredytowa oznacza możliwość terminowego regulowania zobowiązania wraz z odsetkami, przy uwzględnieniu pozostałych wydatków i zobowiązań. Nie istnieje jeden uniwersalny poziom dochodów, który gwarantowałby otrzymanie kredytu hipotecznego. Liczy się nie tylko wysokość wynagrodzenia, ale także to, ile pieniędzy zostaje po pokryciu kosztów utrzymania.

Przykładowo dwie osoby zarabiające po 7 000 zł netto miesięcznie mogą mieć zupełnie inną zdolność kredytową. Jedna mieszka sama i nie posiada żadnych zobowiązań. Druga utrzymuje rodzinę, spłaca kredyt samochodowy i korzysta z limitu odnawialnego na rachunku. Mimo identycznych dochodów bank może zaproponować im zupełnie inne kwoty finansowania.

Na zdolność kredytową wpływają przede wszystkim:

• wysokość i stabilność dochodów;
• liczba osób pozostających na utrzymaniu;
• koszty prowadzenia gospodarstwa domowego;
• raty innych kredytów i pożyczek;
• limity na kartach kredytowych i rachunkach;
• planowany okres spłaty oraz warunki oprocentowania.

Banki uwzględniają również ryzyko wzrostu kosztów obsługi kredytu, zgodnie z obowiązującymi zasadami oceny zdolności kredytowej.

Jak poprawić swoją sytuację?

Przed złożeniem wniosku warto ograniczyć istniejące zadłużenie, spłacić drobne kredyty ratalne lub rozważyć zamknięcie niepotrzebnych limitów kredytowych. Pomocne może być także zwiększenie wkładu własnego, dodanie drugiego kredytobiorcy albo wybór tańszej nieruchomości.

Ostrożnie z wydłużaniem okresu kredytowania. Niższa rata miesięczna oznacza zwykle wyższy łączny koszt odsetek. Poza tym zgodnie z Rekomendacją S przy ocenie zdolności kredytowej bank powinien przyjmować okres spłaty wynoszący maksymalnie 25 lat, nawet jeśli rzeczywisty okres kredytowania jest dłuższy. Samo wydłużenie spłaty ponad 25 lat nie powinno więc zwiększać zdolności kredytowej obliczanej według tej zasady.

Poprawa zdolności nie zawsze następuje natychmiast. Bank musi uwzględnić aktualne informacje o zobowiązaniach, a zamknięcie limitu powinno być potwierdzone przez instytucję, która go przyznała.

4. Karty kredytowe i niewykorzystane limity

Wiele osób jest zaskoczonych, gdy dowiaduje się, że nawet nieużywana karta kredytowa może wpływać na ocenę zdolności kredytowej.

Dzieje się tak dlatego, że przyznany limit stanowi potencjalne zobowiązanie. Posiadacz karty może w dowolnym momencie wykorzystać dostępne środki, zwiększając swoje miesięczne obciążenia. Podobnie bank może potraktować limit odnawialny w rachunku osobistym.

Nie oznacza to, że każda karta kredytowa automatycznie uniemożliwia otrzymanie kredytu hipotecznego. Sposób uwzględniania limitów zależy od metodologii stosowanej przez daną instytucję.

Jeżeli planujesz zakup mieszkania, warto przeanalizować, czy wszystkie posiadane produkty kredytowe są rzeczywiście potrzebne. Czasami rezygnacja z nieużywanego limitu wyraźnie poprawia wynik analizy finansowej.

5. Niestabilne zatrudnienie lub zbyt krótki okres uzyskiwania dochodów

Dla banku ważna jest nie tylko wysokość wynagrodzenia, ale również prawdopodobieństwo jego utrzymania w przyszłości.

Najprostsza do oceny jest zazwyczaj sytuacja osoby zatrudnionej na umowie o pracę na czas nieokreślony, która od dłuższego czasu uzyskuje regularne dochody. Nie oznacza to jednak, że osoby pracujące na umowach terminowych, umowach zlecenia czy prowadzące działalność gospodarczą nie mogą otrzymać kredytu hipotecznego.

Banki akceptują różne źródła dochodów, ale mogą wymagać odpowiednio długiej historii ich uzyskiwania. W zależności od instytucji i rodzaju zatrudnienia wymagany okres może wynosić kilka miesięcy. Przy działalności gospodarczej banki często oczekują 12–24 miesięcy prowadzenia firmy.

Problemem może być także niedawna zmiana pracy, przerwa w zatrudnieniu lub duża nieregularność wpływów. Zdarza się też, że część dochodów, którą klient uważa za stałą (np. premie), bank traktuje jako zmienną i nie wlicza jej w całości do zdolności.

Czy warto zmieniać pracę podczas ubiegania się o kredyt?

Jeżeli planujesz zmianę pracodawcy, dobrze jest wcześniej sprawdzić, jak wpłynie to na ocenę wniosku. Sama zmiana zatrudnienia nie musi oznaczać odmowy, jednak może wymagać ponownej weryfikacji dochodów i wydłużyć proces kredytowy.

Ważne jest również informowanie banku o istotnych zmianach sytuacji finansowej, jeżeli wymagają tego procedury i składane oświadczenia.

6. Wiek kredytobiorcy

Kredyt hipoteczny spłaca się przez wiele lat, dlatego bank sprawdza, w jakim wieku kredytobiorca zakończy spłatę. Wiele banków ustala górną granicę wieku w dniu ostatniej raty, najczęściej w przedziale 65–80 lat. Konkretny limit zależy od polityki danej instytucji.

W praktyce osoba po pięćdziesiątce może otrzymać propozycję krótszego okresu kredytowania. Krótszy okres oznacza wyższą ratę, a więc niższą zdolność kredytową. Bank może też brać pod uwagę przewidywany spadek dochodów po przejściu na emeryturę.

W niektórych przypadkach pomocne może być przystąpienie do kredytu dodatkowego kredytobiorcy. Nie gwarantuje to jednak wydłużenia okresu spłaty, ponieważ banki różnie uwzględniają wiek osób wspólnie zaciągających zobowiązanie. Rozwiązaniem może być też większy wkład własny, niższa kwota kredytu albo wybór banku z wyższym limitem wieku.

7. Dochód w innej walucie niż kredyt

Zgodnie z Rekomendacją S KNF waluta kredytu hipotecznego powinna odpowiadać walucie, w której kredytobiorca lub całe gospodarstwo domowe uzyskuje najwyższe dochody. Osoba zarabiająca wyłącznie w euro może więc napotkać trudności przy wniosku o kredyt w złotych.

Inaczej wygląda sytuacja gospodarstwa domowego z dochodami w kilku walutach, np. małżeństwa, w którym jedna osoba zarabia w złotych, a druga w euro. Jeśli najwyższe dochody są w złotych, kredyt w złotych jest możliwy. Przy liczeniu zdolności bank powinien jednak założyć 50-procentową deprecjację dochodów w pozostałych walutach, czyli uwzględnić je znacznie ostrożniej.

Nie wszystkie banki akceptują dochody zagraniczne, a ich zasady się różnią. Jeśli zarabiasz w obcej walucie, przed złożeniem wniosku zapytaj bank lub doświadczonego doradcę, jak taki dochód zostanie potraktowany.

8. Niewystarczający wkład własny

Kolejną przyczyną odmowy może być zbyt mała kwota środków przeznaczonych na zakup nieruchomości.

Zgodnie z Rekomendacją S KNF wskaźnik LTV, czyli relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości, w momencie udzielenia kredytu nie powinien przekraczać 80%. Może wynieść do 90%, jeżeli część kredytu powyżej 80% LTV zostanie dodatkowo zabezpieczona. Takim zabezpieczeniem jest najczęściej ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ale może nim być również np. blokada środków na rachunku.

W praktyce bank może więc wymagać wkładu własnego odpowiadającego 20% wartości nieruchomości, a w niektórych przypadkach zaakceptować 10%. Kredyt z niższym wkładem zwykle kosztuje więcej, dopóki LTV nie spadnie do 80%.

Istnieje także rozwiązanie ustawowe: rodzinny kredyt mieszkaniowy z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. Gwarancja BGK, do 100 000 zł, może zastąpić brakujący wkład własny, jeśli kredytobiorca spełnia warunki ustawy. Trzeba jednak pamiętać o dwóch ograniczeniach. Po pierwsze, cena mieszkania nie może przekraczać limitów BGK dla danej lokalizacji, co w wielu dużych miastach wyklucza część ofert. Po drugie, gwarancja zastępuje wkład, ale nie poprawia zdolności kredytowej.

Łączna wartość gwarancji i wkładu własnego nie może przekroczyć 200 000 zł ani 20% wydatków finansowanych kredytem. Gwarancja jest też odpłatna: BGK pobiera jednorazową prowizję w wysokości 1% kwoty gwarancji, maksymalnie 1 000 zł.

Brak wystarczającego wkładu własnego to nie jedyny problem. Znaczenie ma również wartość nieruchomości przyjęta przez bank (więcej w punkcie 10).

9. Nieruchomość nie spełnia wymagań banku

Nie każda odmowa kredytu hipotecznego wynika z sytuacji finansowej kupującego. Czasami przeszkodą jest sam dom lub mieszkanie.

Ponieważ nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, bank musi ocenić jej wartość, stan prawny i możliwość ustanowienia hipoteki. Bierze też pod uwagę, czy w razie problemów ze spłatą dałoby się ją sprzedać po cenie zbliżonej do rynkowej.

Wątpliwości mogą pojawić się między innymi wtedy, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, istnieją problemy z dokumentacją budowlaną albo ujawniono obciążenia utrudniające ustanowienie zabezpieczenia.

Szczególnej uwagi wymagają wpisy w księdze wieczystej. Dział III zawiera informacje między innymi o określonych prawach, roszczeniach i ograniczeniach, natomiast dział IV dotyczy hipotek.

Sam wpis w tych działach nie oznacza automatycznej odmowy. Zakup mieszkania obciążonego hipoteką sprzedającego jest możliwy, jeśli transakcja zostanie odpowiednio przygotowana i zabezpieczona. Problemem mogą być natomiast niejasności, których nie da się wyjaśnić lub usunąć w sposób akceptowany przez bank.

Co zrobić w takiej sytuacji?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić księgę wieczystą oraz dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości. Jeżeli pojawiają się poważniejsze wątpliwości, pomocna może być konsultacja z notariuszem lub prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.

10. Wycena mieszkania niższa od ceny zakupu

Cena ustalona ze sprzedającym nie zawsze odpowiada wartości nieruchomości przyjętej przez bank. Ta różnica może istotnie zmienić wysokość dostępnego kredytu.

Załóżmy, że umawiasz się ze sprzedającym na 500 000 zł, a rzeczoznawca działający na potrzeby banku szacuje lokal na 450 000 zł. W wielu przypadkach bank przyjmuje do obliczeń niższą z tych wartości:

Wariant	Maksymalny kredyt	Potrzebne środki własne (bez kosztów dodatkowych)
LTV 80% od wyceny 450 000 zł	360 000 zł	140 000 zł
LTV 90% od wyceny 450 000 zł, z dodatkowym zabezpieczeniem	405 000 zł	95 000 zł
Porównanie hipotetyczne: LTV 80% od ceny 500 000 zł, gdyby bank przyjął cenę zakupu	400 000 zł	100 000 zł

Wkładu własnego nie zawsze można więc obliczać wyłącznie jako procent ceny z ogłoszenia lub umowy przedwstępnej. Przy wycenie niższej o 50 000 zł potrzeba o 40 000 zł więcej własnych pieniędzy, niż wynikałoby z ceny zakupu.

Jeśli bank przyjmie niższą wartość, możesz zwiększyć własny udział, renegocjować cenę ze sprzedającym albo poszukać innego mieszkania. Jeśli dostrzegasz w operacie błędy, możesz też poprosić bank o weryfikację wyceny.

11. Błędy i niezgodności w dokumentach

Przyczyną problemów z uzyskaniem kredytu mogą być również kwestie formalne. Wniosek hipoteczny wymaga przedstawienia dokumentów potwierdzających dochody, zatrudnienie, zobowiązania oraz informacje dotyczące nieruchomości.

Brak wymaganych zaświadczeń, nieaktualne dokumenty czy rozbieżności między oświadczeniami a danymi z innych źródeł mogą opóźnić proces lub doprowadzić do negatywnej decyzji.

Nie każda pomyłka oznacza jednak odmowę. W wielu przypadkach bank umożliwia uzupełnienie dokumentacji lub wyjaśnienie niezgodności. Dlatego przed złożeniem wniosku warto dokładnie sprawdzić kompletność dokumentów i upewnić się, że wszystkie informacje są zgodne ze stanem faktycznym.

Co zrobić, gdy bank odmówi kredytu hipotecznego?

Negatywna decyzja może być rozczarowująca, szczególnie jeśli już wcześniej zapłacono rezerwację lub zadatek. Nie warto jednak od razu składać kolejnych wniosków bez ustalenia przyczyny problemu.

1. Poproś bank o pisemne wyjaśnienie. Masz na to rok od otrzymania oceny zdolności kredytowej, a bank musi odpowiedzieć najpóźniej w ciągu 30 dni (szczegóły w FAQ poniżej).
2. Sprawdź raport BIK. Upewnij się, że dane o Twoich zobowiązaniach są aktualne i poprawne.
3. Oceń, czy przeszkodę da się usunąć. Przy zbyt niskiej zdolności pomoże zmniejszenie zadłużenia lub większy wkład własny. Przy krótkiej historii zatrudnienia czasem wystarczy poczekać kilka miesięcy.
4. Jeśli problem dotyczy nieruchomości, uzupełnij dokumenty, wyjaśnij kwestie prawne albo rozważ inny lokal.
5. Porównaj oferty innych banków. Ich wymagania nie są identyczne, a od 28 czerwca 2026 r. zapytania kredytowe nie obniżają oceny punktowej widocznej w Raporcie BIK.

Najczęściej zadawane pytania – FAQ

Czy bank musi wyjaśnić, dlaczego odmówił kredytu hipotecznego?

Tak, na Twój wniosek. Zgodnie z art. 70a Prawa bankowego bank przekazuje osobie ubiegającej się o kredyt pisemne wyjaśnienie dokonanej oceny zdolności kredytowej. Wyjaśnienie obejmuje czynniki, w tym dane osobowe, które wpłynęły na ocenę.

Na złożenie wniosku masz rok od dnia otrzymania oceny zdolności kredytowej, a bank powinien poinformować Cię o tym prawie. Bank odpowiada niezwłocznie, nie później niż w ciągu 30 dni od otrzymania wniosku. Dla konsumenta wyjaśnienie jest bezpłatne.

Uprawnienie to nie oznacza obowiązku ujawnienia wszystkich szczegółów wewnętrznych modeli ryzyka banku. Dotyczy ono też oceny zdolności kredytowej, a nie każdej przyczyny odmowy. Jeśli decyzja wynika np. ze stanu prawnego nieruchomości, warto poprosić bank o osobne wyjaśnienie tej kwestii.

Czy odmowa kredytu hipotecznego jest widoczna w BIK?

Sama negatywna decyzja nie jest odnotowywana w BIK jako informacja o niespłaconym zobowiązaniu. W bazie mogą natomiast znajdować się zapytania kredytowe związane ze składanymi wnioskami.

Od 28 czerwca 2026 r. zapytania kredytowe nie są uwzględniane przy wyliczaniu oceny punktowej BIK, którą widzisz w swoim Raporcie BIK. Zapytania kredytowe z banków, które nie zakończyły się zawarciem umowy, są co do zasady usuwane z BIK po 14 dniach. Wyjątkiem są sytuacje, gdy bank poinformował BIK o dłuższym procesowaniu wniosku lub przyszłej dacie podjęcia decyzji kredytowej. Wtedy zapytanie może być przechowywane dłużej, maksymalnie do 90 dni.

Nie oznacza to, że banki całkowicie pomijają informacje o wcześniejszych wnioskach. Banki pobierają z BIK inne oceny punktowe niż ta widoczna w Raporcie BIK i interpretują dane w ramach własnych modeli ryzyka. Porównywanie ofert kilku banków jest jednak rozsądne i nie trzeba traktować 14 dni jako obowiązkowego terminu na złożenie wszystkich wniosków.

Po jakim czasie można ponownie ubiegać się o kredyt?

Nie istnieje jeden ustawowy okres oczekiwania po odmowie kredytu hipotecznego. Nowy wniosek można złożyć nawet stosunkowo szybko, jeżeli okoliczności, które doprowadziły do odmowy, uległy zmianie lub inny bank stosuje odmienne kryteria. W praktyce najlepiej najpierw ustalić przyczynę negatywnej decyzji i ocenić, czy ponowny wniosek ma realne szanse powodzenia.

Czy odmowa w jednym banku oznacza, że inne również odmówią?

Nie. Każdy bank ma własną politykę kredytową i stosuje indywidualne zasady oceny ryzyka. Różnice mogą dotyczyć sposobu uwzględniania dochodów, kosztów utrzymania, form zatrudnienia, limitu wieku, maksymalnego LTV czy rodzaju nieruchomości.

Osoba, która nie otrzymała finansowania w jednej instytucji, może uzyskać pozytywną decyzję w innej. Nie jest to jednak gwarantowane, zwłaszcza jeśli przyczyną odmowy były poważne problemy ze spłatą zobowiązań lub brak zdolności kredytowej.

Czy warto składać wnioski do kilku banków jednocześnie?

Złożenie wniosków do dwóch lub trzech odpowiednio wybranych banków może być rozsądne, szczególnie gdy czas na sfinalizowanie zakupu jest ograniczony. Pozwala to porównać warunki finansowe i podejście poszczególnych instytucji do Twojej sytuacji.

Najważniejsze, aby wybór banków był przemyślany i uwzględniał rzeczywiste możliwości finansowe kupującego.

Podsumowanie – odmowa kredytu to nie zawsze koniec planów o własnym mieszkaniu

Odmowa udzielenia kredytu hipotecznego nie musi oznaczać, że marzenie o własnym mieszkaniu trzeba odłożyć na zawsze. W wielu przypadkach przyczyną są okoliczności, które można zmienić: zbyt wysokie zobowiązania, niewystarczający wkład własny, krótka historia zatrudnienia czy braki w dokumentacji.

Zdarzają się również sytuacje, w których problemem nie jest kupujący, lecz wybrana nieruchomość albo wymagania konkretnego banku. Dlatego zamiast traktować negatywną decyzję jako ostateczną porażkę, warto potraktować ją jako sygnał do dokładniejszego przyjrzenia się swojej sytuacji finansowej.

Najważniejsze jest nie samo uzyskanie kredytu, lecz zaciągnięcie zobowiązania, które będzie można bezpiecznie spłacać przez wiele kolejnych lat. 

Czasami rozsądniejszym rozwiązaniem jest odłożenie zakupu o kilka miesięcy, zgromadzenie większych oszczędności lub wybór tańszej nieruchomości. Kredyt hipoteczny powinien pomagać w budowaniu finansowej stabilności, a nie stawać się źródłem wieloletnich problemów.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani finansowej.

Źródła

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38), art. 70a
• Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (tekst ujednolicony, nowelizacja z czerwca 2023 r.) (plik pdf)
• Biuro Informacji Kredytowej – Czy zapytania kredytowe wpływają na moją ocenę punktową BIK?
• Biuro Informacji Kredytowej – Czy BIK udostępnia ocenę punktową bankom i firmom pożyczkowym?
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – gwarancja wkładu własnego BGK: kwota i prowizja
• Bank Gospodarstwa Krajowego – Gwarancja wkładu własnego

Banki centralne napędzają globalny popyt na fizyczne złoto

Sierpień przyniósł silne odbicie na rynku złota. W skali miesiąca notowania kruszcu wzrosły o ok. 9,4 proc., choć końcówka miesiąca przyniosła wyraźną korektę, która pogłębiła się na początku września. Wzrostom sprzyjały przede wszystkim słabsze dane z amerykańskiej gospodarki, osłabienie dolara, zmieniające się oczekiwania dotyczące polityki Rezerwy Federalnej oraz napływ kapitału do funduszy ETF opartych na złocie. Długoterminowym wsparciem dla rynku pozostają także zakupy banków centralnych.  

 

Sztabki złota. Fot. Pixabay

"Perspektywy złota są obiecujące. Wynika to przede wszystkim z tego, że banki centralne, dywersyfikując swoje rezerwy i zmniejszając zależność od dolara, starają się zabezpieczać finanse właśnie w złocie" – mówi Paweł Mazurek, prezes i dyrektor ds. rozwoju Mennicy Mazovia. – "W związku z tym kupują bardzo duże ilości kruszcu. Podobnie postępują inwestorzy indywidualni. Fundamenty inwestowania w złoto pozostają więc niezachwiane i pod tym względem na rynku niewiele się zmienia".

Skala sierpniowego odbicia była znacząca. Według World Gold Council już w pierwszych dwóch tygodniach miesiąca cena LBMA Gold Price PM wzrosła o 9 proc., do 4391 dol. za uncję. Jako główne czynniki organizacja wskazywała zmianę oczekiwań dotyczących polityki pieniężnej w USA, słabszego dolara oraz ponowny napływ pieniędzy do funduszy ETF inwestujących w złoto. Słabsza inflacja, niższa sprzedaż detaliczna i gorsze nastroje konsumentów w Stanach Zjednoczonych ograniczyły oczekiwania na szybkie podwyżki stóp procentowych przez Fed, co zmniejszało koszt alternatywny posiadania złota.

Także kontrakty na złoto po kilku słabszych miesiącach wyraźnie odbiły, zyskując w sierpniu ponad 9,3 proc., a momentami cena uncji kruszcu zbliżyła się do 4700 dol. Wcześniej zaliczyły jednak spektakularną korektę, spadając od szczytu w końcówce stycznia do dołka w czerwcu o blisko 25 proc.

"Fizyczne złoto jest nadal pożądane przez rynek. Ostatnie wahania cen wynikały w dużej mierze z zachowania rynku finansowego i spekulacji na notowaniach złota, a nie ze zmian dotyczących samego fizycznego kruszcu" – ocenia prezes Mennicy Mazovia. – "Jeżeli inwestujemy w fizyczne złoto i patrzymy na nie długoterminowo, to pozostaje ono pożądanym aktywem. Złota nie da się po prostu wyprodukować w dowolnej ilości, dlatego jego podstawowe fundamenty się nie zmieniają".

Jednym z najważniejszych filarów popytu pozostają banki centralne. Z danych World Gold Council wynika, że w II kwartale 2026 roku ich zakupy netto wyniosły 289 t, o 62 proc. więcej niż rok wcześniej i pięciokrotnie więcej niż w słabym pod tym względem I kwartale. Największym raportowanym nabywcą w II kwartale był Narodowy Bank Polski, który zwiększył rezerwy o 51 t. Ludowy Bank Chin dokupił w tym czasie 33 t. Łącznie w pierwszej połowie roku zakupy netto banków centralnych wyniosły 345 t – mniej niż w rekordowych poprzednich latach, ale popyt w II kwartale wyraźnie przyspieszył.

Trend był widoczny także w kolejnych miesiącach. W samym lipcu Ludowy Bank Chin poinformował o zwiększeniu rezerw o 20 t, co było największym miesięcznym zakupem od końca 2023 roku i 21. z rzędu miesiącem powiększania oficjalnych zasobów złota. World Gold Council wskazuje, że wśród głównych motywów takich działań pozostają dywersyfikacja rezerw, zabezpieczenie przed ryzykiem geopolitycznym i finansowym oraz postrzeganie złota jako nośnika wartości.

"Banki centralne nadają trend i wyznaczają kierunek, w którym podążają również inni inwestorzy. Kupują fizyczne złoto jako element zabezpieczenia swoich rezerw, a ich działania są obserwowane przez inwestorów indywidualnych, fundusze oraz duże firmy. Dlatego kierunek nadawany przez banki centralne jest dla całego rynku bardzo ważny. Obecnie ich aktywność pozostaje jednym z istotnych czynników wspierających zainteresowanie złotem" – podkreśla Paweł Mazurek.

Popyt inwestycyjny nie ogranicza się jednak do instytucji. Według World Gold Council w II kwartale globalny popyt na sztabki i monety wyniósł ponad 307 t i utrzymał się na poziomie zbliżonym do analogicznego okresu poprzedniego roku. Producenci odpowiadają na zainteresowanie inwestorów indywidualnych, rozszerzając ofertę także o produkty pozwalające rozpocząć inwestowanie z mniejszym kapitałem.

"Oprócz popularnych jednouncjowych sztabek i monet oferują coraz szerszy wybór produktów o mniejszej masie, np. półgramowych czy półuncjowych sztabek oraz monet o masie 1/20 lub 1/10 uncji" – mówi przedstawiciel Mennicy Mazovia. – "Są to produkty typowo inwestycyjne, przeznaczone między innymi dla klientów indywidualnych, którzy nie chcą od razu angażować dużych kwot".

Zdaniem Pawła Mazurka dla części inwestorów przewagą fizycznego złota jest również niezależność od pośrednika finansowego. W przeciwieństwie do instrumentów opartych na cenie kruszcu właściciel sztabki lub monety pozostaje bezpośrednim posiadaczem aktywa. Istotne są też zasady podatkowe. Zgodnie z informacjami Ministerstwa Finansów prywatna sprzedaż rzeczy ruchomej po upływie pół roku – liczonego od końca miesiąca, w którym została ona nabyta – nie podlega PIT. Zasada ta dotyczy sprzedaży poza działalnością gospodarczą.

Ekspert zaznacza przy tym, że złoto należy traktować przede wszystkim jako aktywo długoterminowe i narzędzie zabezpieczania majątku, a nie inwestycję generującą regularny dochód. Jego atrakcyjność rośnie przede wszystkim w okresach zwiększonej niepewności gospodarczej, zmian w polityce pieniężnej, osłabienia walut i napięć geopolitycznych. Sierpniowe notowania pokazały jednocześnie, że w krótkim terminie rynek może pozostawać bardzo wrażliwy na komunikaty banków centralnych, zmiany rentowności obligacji i oczekiwania dotyczące stóp procentowych.

"Złoto jest bardzo popularną formą inwestycji dla inwestorów indywidualnych. Nie jest to aktywo, które bezpośrednio przynosi odsetki czy dywidendę, ale w długim terminie jego podstawową funkcją jest zabezpieczenie finansów" – podsumowuje Paweł Mazurek. 

Newseria, oprac. db 

Czy gigantyczny dług Ameryki będzie napędzać ceny złota?

Cena złota spot (XAU) gwałtownie wzrosła w styczniu 2026 roku do rekordowego poziomu. Przekroczyła 5,5 tys. dol. za uncję intraday. Pod koniec czerwca br. spadła jednak poniżej 4 tys. dol. za uncję – tak wynika z analiz Światowej Rady Złota (World Gold Council, WGC). Eksperci podkreślają, że na notowania złota wpływają m.in. czynniki geopolityczne czy też kondycja gospodarcza Stanów Zjednoczonych. 

 

Inwestycje w złoto coraz popularniejsze wśród inwestorów indywidualnych. Fot. Pixabay.

"Po bardzo wysokich wzrostach na początku 2026 roku i dość dużej korekcie na początku II kwartału obecnie sytuacja na rynku jest coraz bardziej dynamiczna. Inwestorzy indywidualni zaczynają znowu wracać do zakupów złota" – mówi Paweł Mazurek, prezes i dyrektor ds. rozwoju Mennicy Mazovia.

Cena złota na Londyńskiej Giełdzie Złota (LBMA) w 2025 roku ustanowiła 53 nowych rekordów wszech czasów. Średnia cena w IV kwartale wyniosła 4135 dol. za uncję (wzrost o 55 proc. r/r), co dało najwyższą roczną średnią na poziomie 3431 dol. za uncję (+44 proc. r/r). Tak wynika z danych WGC.

"Ostatni rok był bardzo dynamiczny, jeżeli chodzi o notowania kursu złota. W ciągu roku, a tak naprawdę półtora, ceny wzrosły o ponad 65 proc., co było ewenementem od prawie 50 lat" – podkreśla Paweł Mazurek.

Zdaniem analityków Światowej Rady Złota pierwsze półrocze 2026 roku pokazało, że ​​złoto pozostaje wrażliwe na rosnące obawy geopolityczne i nagłe zmiany nastrojów inwestorów. 

"Obecna korekta jest zjawiskiem bardzo normalnym, jednakże bardzo dynamiczne wahania cen złota wynikają z tego, że wielu inwestorów, którzy starają się szybko zarobić na złocie, postanowili spekulować na jego cenach. W związku z tym one bardzo się wahały w krótkim czasie, jednakże same fundamenty inwestowania w złoto są niezachwiane" – wyjaśnia prezes i dyrektor ds. rozwoju Mennicy Mazovia.

W 2025 roku obrót złotem osiągnął rekordową średnią wartość 361 mld dol. dziennie. Londyn jest kluczowym centrum handlowym z wolumenem obrotu pozagiełdowego przekraczającym 160 mld dol. dziennie, głównie w formie kontraktów spot. COMEX jest liderem w obrocie instrumentami pochodnymi, a zaraz za nim znajduje się szybko rozwijająca się giełda kontraktów terminowych w Szanghaju: 

"Wcześniej raczej nie zdarzały się sytuacje tak drastycznego spekulowania na złocie. Wynika to z bardzo dynamicznej sytuacji zarówno na rynku papierów wartościowych, jak i obligacji skarbowych, szczególnie Stanów Zjednoczonych, a także sytuacji geopolitycznej. W momencie kiedy rozpoczęła się wojna w Iranie i walka o przepustowość cieśniny Ormuz, inwestorzy postanowili zrealizować swoje zyski na złocie. W związku z tym cena gwałtownie spadła" – tłumaczy Paweł Mazurek.

Według analityków WGC przy obecnych poziomach cena złota jest zasadniczo zgodna z globalnym otoczeniem umiarkowanego wzrostu. W grę wchodzi spadająca, ale wciąż wysoka inflacja oraz oczekiwania dalszego, choć ograniczonego, zacieśniania polityki pieniężnej przez banki centralne. Zgodnie z prognozami cena złota prawdopodobnie utrzyma się w stosunkowo wąskim przedziale (+5 proc.): 

"Tradycyjnie najmocniej na notowania złota wpływają czynniki geopolityczne, jak również te wynikające z głównej gospodarki świata, czyli Stanów Zjednoczonych. Najczęściej inwestorzy w momencie, kiedy obligacje skarbu USA są wysoko oprocentowane, odwracają się od fizycznego kruszcu, żeby móc zrealizować zyski na obligacjach skarbowych. Obecnie jednak zadłużenie Stanów Zjednoczonych jest duże. Wysokie oprocentowanie obligacji nie wynika z siły gospodarki, ale niektórzy się obawiają, że ze zbyt dużego zadłużenia. W związku z tym wracają do inwestowania, zabezpieczania w fizycznym złocie" – tłumaczy ekspert. 

Dług publiczny Stanów Zjednoczonych 18 sierpnia br. po raz pierwszy w historii przekroczył barierę 40 bln dol. Składa się na nie 32,266 bln dol. w skarbowych papierach wartościowych i zadłużenie wewnątrzrządowe na kwotę 7,782 bln dol.

"Sytuacja na rynku złota, po bardzo burzliwym I kwartale 2026 roku, kiedy osiągnęło ono swoją historyczną cenę i po dość wyraźnej korekcie o ok. 25 proc., w II–III kwartale sytuacja była dość spokojna. Inwestorzy indywidualni zobaczyli, że znowu cena kruszców – zarówno złota, jak i srebra – rośnie, w związku z czym jest coraz większe zainteresowanie zakupami fizycznego kruszcu" – zaznacza prezes i dyrektor ds. rozwoju Mennicy Mazovia. 

Całkowity popyt na złoto, wliczając w to transakcje OTC, w II kwartale 2026 roku pozostał niezmieniony w ujęciu r/r i wyniósł 1,269 tys. t. Tym samym w I półroczu osiągnął on poziom 2,522 tys. t (+2 proc. r/r), a jego rekordowa wartość – 380 mld dol. 

"Po bardzo burzliwym 2025 i początku 2026 roku nie spodziewałbym się aż tak gwałtownych skoków cen złota. One będą rosły i wszystko na to wskazuje. Sytuacja geopolityczna i kondycja finansów Stanów Zjednoczonych wskazują na to, że inwestorzy będą się jednak odwracać od obligacji skarbu USA. Nie wiemy jeszcze również, jak będzie wyglądała sytuacja na rynkach finansowych" – mówi Paweł Mazurek.

Podkreśla, że rynki finansowe od wielu miesięcy przeżywają hossę, a niektórzy specjaliści zastanawiają się, jak długo jeszcze ona potrwa: 

"W momencie kiedy rynki finansowe i giełdy zaczynają spadać, wtedy wszyscy inwestorzy wracają do złota. Trudno obecnie powiedzieć, jak długo potrwa hossa na rynku papierów wartościowych. Jeżeli ona się skończy, to wtedy będzie większa dynamika również na rynku złota" – uważa prezes i dyrektor ds. rozwoju Mennicy Mazovia.

Newseria, oprac. db 

Karta kredytowa - płatności za granicą

Jak banki rozliczają zagraniczne transakcje kartą kredytową i co zrobić, aby koszty tych operacji były jak najmniejsze. Nie od dziś wiadomo, że umiejętnie używana karta kredytowa może dać swojemu właścicielowi realne korzyści i zyski. Co zrobić aby nasza karta kredytowa za granicą przyniosła nam możliwie największe korzyści.

Karta kredytowa. Ilustracja: Redakcja, AI.

 

Wielkimi krokami zbliża się lato, a wraz z nim okres sezonowych wyjazdów urlopowych. Wielu z nas zdecyduje w tym roku wyjechać za granicę - w ciepłych krajach pogoda jest niemal gwarantowana, a ceny usług turystycznych w wielu przypadkach zbliżone są do oferty w polskich kurortach.


Coraz częściej, w trakcie wyjazdów zagranicznych decydujemy się korzystać z kart kredytowych. Zalet takiego rozwiązania jest co najmniej kilka:


1. Bezpieczeństwo środków finansowych - nie musimy zabierać ze sobą portfela wypchanego pieniędzmi, nie jesteśmy także zmuszani do kreatywnego ukrywania naszych zapasów finansowych w trakcie wyjścia np. na plażę.


2. Szybki dostęp do pieniędzy - liczba punktów akceptujących karty płatnicze dawno już przekroczyła niezbędne minimum. Zawsze też możemy skorzystać z „awaryjnej" opcji wypłaty gotówki z bankomatu.


3. Łatwy dostęp do środków w razie nieprzewidzianych wcześniej kosztów - np. wizyty u dentysty lub chęci skorzystania z wycieczki fakultatywnej.


Decydując się na korzystanie z karty kredytowej poza granicami kraju, warto zorientować się jakie są koszty takiej usługi oraz co zrobić aby koszty te ograniczyć do niezbędnego minimum.


Przede wszystkim powinniśmy zwrócić uwagę na sposób rozliczania płatności naszą kartą przez bank, który ją wydał. Operacja ta przeprowadzana jest zawsze w dwóch krokach. W pierwszym kroku organizacja płatnicza obsługująca transakcję dokonuje przeliczenia kwoty transakcji z waluty danego kraju (w jakiej nastąpił zakup) na tzw. walutę rozliczeniową - euro lub dolara amerykańskiego. Następnie, w drugim kroku następuje przeliczenie z waluty rozliczeniowej na nasze rodzime złotówki.


Jak widać - właściwy wybór karty pod kątem miejsca wyjazdu może obniżyć koszt transakcji wynikający z konieczności przeliczenia naszych wydatków na walutę rozliczeniową (w przypadku wyjazdu do krajów strefy euro powinniśmy wybrać kartę rozliczaną w EUR, a np. w przypadku wyjazdu do USA właściwym wyborem powinna być karta pozliczana w USD) . Oszczędzamy w ten sposób na niekorzystnych dla nas kursach zakupu waluty rozliczeniowej.


Również w przypadku wyjazdu do krajów gdzie walutą lokalną nie jest ani euro ani dolar amerykański, dobrze jest pamiętać o tym, że ze względu na korzystniejsze kursy rozliczeniowe pomiędzy lokalną walutą a USD lub EUR, wyjeżdżając do Australii, Azji, Ameryki Południowej, Ameryki Północnej i Afryki wschodniej powinniśmy wybierać karty rozliczane w USD, natomiast Karty rozliczane w EUR korzystniej będzie wybierać w przypadku podróży po Europie (wiadomo), ale także krajach Afryki Zachodniej.


Przed dokonaniem wyboru karty kredytowej dobrze jest także sprawdzić jakie kursy stosują poszczególne, rodzime banki w trakcie przeliczania w waluty rozliczeniowej na złotówki. Okazuje się, że kursy te (kurs sprzedaży) ustalane są przez każdy bank indywidualnie - dlatego też warto dowiedzieć się czy są to jakieś stałe mechanizmy i w miarę możliwości porównać je ze sobą. Pewne światło na sprawę rzuci na pewno proste porównanie tabel kupna-sprzedaży walut w poszczególnych bankach na ten sam dzień.


Nie wolno także zapomnieć o sprawdzeniu czy za takie transakcje bank pobiera jakieś dodatkowe opłaty. Zazwyczaj prowizja za taką usługę może wynieść od 0% do 3% transakcji. Porównanie wartości prowizji wraz z oceną atrakcyjności mechanizmów kursowych pozwoli nam wybrać najkorzystniejszą dla nas opcję i w pełni cieszyć się wakacyjnym wyjazdem. 

Piotr Tabor