Ceny nieruchomości mieszkaniowych nie rosną już tak szybko, jak jeszcze kilka miesięcy temu. To jednak nie znaczy, że na rynku jest trudniej. Dla doświadczonych inwestorów bowiem nie ma lepszego okresu niż obecny.
 |
| Dla inwestorów w nieruchomości teraz jest najlepszy okres. Fot. px. |
"Rynek nieruchomości przeżywa kryzys", "tsunami na rynku nieruchomości", "szykuj się na wielkie spadki cen" - to tylko kilka tytułów, opisujących aktualnie to, co dzieje się w tym sektorze. Czy jednak sytuacja faktycznie tak wygląda?
Trzeba pamiętać, że nieruchomości to nie tylko typowe
mieszkania, ale również biura i inwestycje mixed-used, czyli łączące w
sobie funkcje mieszkalne, biurowe i usługowe, a także magazyny czy
działki. Nawet jeśli jeden element całego rynku notuje mniejszy niż do
tej pory wzrost, to nie znaczy, że cała branża ma kłopoty.
Inwestowanie w nieruchomości
Niezależnie
od warunków gospodarczych, inwestowanie w nieruchomości uważane jest za
najlepszy i najbardziej bezpieczny sposób lokowania oszczędności. Z
wielu badań wynika, że więcej niż dwie trzecie Polaków jest przekonanych
o tym, że inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe cechuje się
optymalnym stosunkiem zysku do ryzyka. Dlaczego?
Nieruchomość to
nie jest jakaś wyimaginowana inwestycja, tylko coś realnego. Porównując nieruchomości do inwestycji w inne aktywa, jest to
najbardziej stabilne źródło ochrony kapitału. Co więcej, w przypadku
mieszkań mamy też możliwość zarabiania na wynajmie. Na rentowność ma
wpływ wysokość czynszu i to, jak dużo mamy okresów, gdy mieszkanie stoi
puste.
O ile przez ostatnie miesiące ceny nienaturalnie szybko
rosły, obecnie mamy do czynienia ze spowolnieniem. Deweloperzy kończą
obecne projekty, ale wstrzymują się z uruchamianiem nowych. W sierpniu
rozpoczęto budowy ok. 13 tys. mieszkań. To o prawie połowę mniej niż rok
wcześniej. Z perspektywy inwestorskiej jest to jednak dobra wiadomość.
Dlaczego? Przy założeniu, że budowa jednego mieszkania trwa około dwóch
lat, może okazać się, że w 2024 nowych mieszkań będzie zdecydowanie za
mało na rynku. Według przewidywań analityków, już wtedy sytuacja
gospodarcza ma się poprawiać, a dostępność kredytów zwiększać. Wówczas
na rynku zostaną najbardziej doświadczeni inwestorzy, którzy zdołali
zbudować portfel nieruchomości.
Przyczyną mniejszej liczby rozpoczynanych budów jest kłopot z uzyskaniem kredytu przez deweloperów. Do tego dochodzą bardzo drogie materiały budowlane. Nie bez znaczenia jest też nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku. Nakłada ona na deweloperów dodatkowe koszty.
Co to oznacza dla inwestorów? Sygnał jest jasny. Najbliższe kilka miesięcy będzie najlepszym okresem do kupowania mieszkań jako inwestycji.
Decydując się na nieruchomości z rynku pierwotnego, warto wybierać
projekty dużych i stabilnych deweloperów. Mamy wtedy większą gwarancję,
że budowa zostanie ukończona. Inwestor powinien też na bieżąco śledzić
ceny działek. Nawet jeśli nie ma zamiaru kupować gruntu, to trzeba
pamiętać, że sytuacja w tym segmencie nieruchomości znacząco wpływa na
to, ile będzie kosztować mieszkanie czy biuro. Wciąż bowiem cena gruntu
jest znaczącym kosztem inwestycji deweloperskiej. Kto więc na obecnej
sytuacji zyska? Deweloperzy, którzy prowadzą duże, wieloetapowe
inwestycje na kupionych znacznie wcześniej działkach. O ile oczywiście
zagwarantowali sobie stabilne finansowanie.
Najważniejszy jest czas
W przypadku każdej inwestycji liczy się czas. Chodzi o to, aby zawrzeć transakcję w najlepszym momencie. Gdy inwestujemy długoterminowo, odpowiednią strategią będzie też regularność – dodawanie do portfela kolejnych nieruchomości. I to nie tylko mieszkaniowych, ale i biurowych, działek, a może udziałów w magazynach.
Niewątpliwie sytuacja na rynku nieruchomości jest ciekawa. Nie ma co ukrywać, że znacznie ważniejsze niż kiedyś staje się powiedzenie, że „cash is the king”. Ten kto ma gotówkę, stabilne finansowanie, wyjdzie zwycięsko. Dotyczy to nie tylko inwestorów, ale przede wszystkim deweloperów. Bo potrzeba zakupu mieszkań wciąż jest, a już za kilka kwartałów popyt na mieszkania w Polsce z powrotem będzie rósł. Może okazać się, że deweloperzy, którzy wciąż kontynuują budowy, będą na pozycji wygranej. Na kontynuację inwestycji decydują się bowiem tylko ci o wyjątkowo stabilnej sytuacji finansowej.
Michał Sapota
Prezes Heritage Real Estate Investment Trust
Newseria
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz