W dobie galopującej inflacji wymarzonym scenariuszem jest
taki, w którym pieniądze nie tylko nie tracą na wartości, ale przede
wszystkim pracują i powiększają portfel inwestora. Jednym z niewielu
odpornych na wstrząsy jest rynek nieruchomości. Pozwala na bezpieczne
inwestowanie z pewnym zyskiem, a zysk ten jest szczególnie duży, kiedy
wybieramy tzw. dwupaki.
Inwestowanie w mieszkanie - dwupak inwestycyjny. Fot. Newseria. |
Tak zwane dwupaki inwestycyjne to nadal nowość na polskim rynku nieruchomości. Założenie jest proste – jedno mieszkanie przerobione zostaje na dwie (a czasem nawet trzy) jednostki najmu, które wynajmowane są jako odrębne i w pełni samodzielne lokale. Dzięki temu każdy najemca dostaje własną, niezależną przestrzeń, a inwestor otrzymuje co miesiąc dwa czynsze z najmu. Rozwiązanie z jednej strony odpowiada na potrzeby rynku od strony popytu, z drugiej podnosi rentowność nieruchomości jako formy lokaty kapitału.
Yana Kim, ekspertka ds. nieruchomości współpracująca z firmą HB Premium, mówi o profilu klienta, rentowności i mocnych stronach tego typu nieruchomości:
"Osoby decydujące się na zakup dwupaków często
posiadają już inne mieszkania na wynajem, nierzadko zlokalizowane w
różnych miastach. Stale dążą do zwiększenia zysków, a właśnie
nieruchomości „2 w 1” dają im taką możliwość. Zapewniają nie tylko
atrakcyjny poziom zwrotu z inwestycji, lecz także wysoki comiesięczny
zysk pasywny".
Jako przykład służy sprzedany
niedawno 41-metrowy Wehikuł Inwestycyjny HB Premium przy ul.
Sikorskiego na warszawskim Mokotowie: "Przy założeniu, że obie
kawalerki wchodzące w jego skład będą wynajmowane przez 12 miesięcy w
roku, każda za 2000 zł (plus połowa czynszu i rachunki), inwestor będzie
miał około 48 tys. zł dochodu rocznie. ROI dla tej konkretnej
nieruchomości szacowany jest na poziomie 7,2%" – mówi Yana Kim.
Na co zwrócić uwagę?
Aby w pełni wykorzystać potencjał dwupaków, niezbędne jest odpowiednie podejście do planowanej inwestycji. Wyzwanie stanowi zaprojektowanie rozkładu kawalerek tak, aby optymalnie wykorzystać metraż, a także zadbać o sprawne połączenia z pionami wentylacyjnym i kanalizacyjnym. Dzięki pomocy architekta doświadczonego w organizowaniu takich przestrzeni unikamy późniejszych problemów z instalacjami, co jest szczególnie istotne w kamienicach i starszych blokach. Nowe budownictwo bywa lepiej przystosowane, ale i tu lepiej zdać się na specjalistę. Jak mówi Yana Kim, niektórzy deweloperzy z góry zakładają, iż kilka mieszkań przeznaczonych będzie pod wynajem tego rodzaju i przed wprowadzeniem ich na rynek sprzedają je przedsiębiorstwom wyspecjalizowanym w nieruchomościach inwestycyjnych. Jednym z nich jest HB Premium.
"Większość
oferowanych na rynku dwupaków to przerobione mieszkania dwupokojowe.
Doświadczony agent będzie w stanie podpowiedzieć, które z nich uda się
wynająć szybko i bez obawy o potrzebę rychłego remontu. Często też
współpracuje już z firmami zajmującymi się dwupakami zawodowo, co z
jednej strony zwiększa pewność inwestycji, z drugiej daje dostęp do
szerokiej puli mieszkań, które normalnie nie znajdą się na rynku" – mówi Yana Kim.
Drugim
wyzwaniem stojącym przed inwestorem jest wyliczenie rentowności
dwupaku. Należy uwzględnić w nim szereg czynników, takich jak metraż,
wiek i rodzaj budynku, a przede wszystkim – lokalizacja. Znaczenie ma
nie tylko sama dzielnica, lecz także obecność sklepów w pobliżu, trasy
komunikacyjne czy planowana infrastruktura. Warto przy tym pamiętać, że
zysk pasywny można czerpać dopiero z nieruchomości przygotowanej na
wynajem. Z tego powodu znacznie bardziej atrakcyjne są lokale już gotowe
niż te dopiero planowane, na etapie tzw. dziury w ziemi, kiedy budowa i
późniejsze wykończenie odkładają moment wynajmu o miesiące lub lata.
"Najlepiej
sprawdzają się te o metrażu ok. 40-48 metrów kwadratowych. Wybierają je
zarówno finalni kupcy, jak i profesjonalne firmy inwestycyjne, choć
każdy dokonuje nieco innych kalkulacji. Pierwsi liczą na dobrą relację
cena-oczekiwany zysk z najmu, drudzy śledzą trendy i wiedzą, czego
oczekuje i rynek, i najemca" – mówi Yana Kim.
Dodaje, że chętniej wybierane są mieszkania zaaranżowane w gustownym, lecz neutralnym stylu. Ekstrawagancki design w postaci niecodziennych mebli lub jaskrawego koloru ścian utrudnia bowiem znalezienie najemcy:
"Codziennie oglądam mnóstwo mieszkań i już na pierwszy rzut oka widzę,
czy jego wystrojem zajmował się architekt, który zna się na rzeczy i
potrafi połączyć wygląd z funkcjonalnością, jak w przypadku Wehikułów
Inwestycyjnych" – zauważa Yana.
Mocne strony
Ta
nowoczesna forma inwestowania w nieruchomości pozwala spodziewać się
stabilnego zysku w długofalowej perspektywie przy stosunkowo niewielkim
zaangażowaniu ze strony kupującego. Generowany zysk pasywny co miesiąc
zasila budżet, a odpowiednio zaprojektowane i wyremontowane mieszkanie
będzie służyć przez kilkanaście lat.
Warto zauważyć, że
zgodnie z raportem think-tanku Think Co w ostatnich latach blisko 70%
mieszkań znajduje swoich najemców w mniej niż dwa tygodnie, a 94%
maksymalnie w miesiąc[1]. Co za tym idzie, ryzyko, iż kupiony dwupak
będzie stał pusty, jest niewielkie, zwłaszcza w dużych aglomeracjach:
"Dwupaki
są świeżym trendem na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, a
póki konkurencja jest niewielka, rentowność tego rozwiązania trzyma się
na bardzo wysokim poziomie" – podpowiada ekspertka.
Yana Kim podkreśla również, że w przypadku zdecydowanych, świadomych inwestorów oraz profesjonalistów sprzedających nieruchomość, cały proces zakupu trwa bardzo krótko – w ciągu siedmiu-dziesięciu dni udaje się przeprowadzić transakcję. Zdarza się też, że oferowany dwupak ma już zapewnionych najemców, co jeszcze skraca czas między kupnem a momentem czerpania zysku z włożonych środków. Tak jest w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych firmy HB Premium, które są gotowym produktem.
HB
Premium to polska firma obecna na rynku od 2016 roku. Swoją działalność
skupia wokół ochrony kapitału poprzez inwestycje w nieruchomości. W
ofercie HB Premium posiada takie produkty, jak Wehikuły Inwestycyjne,
cesje, flipy oraz second home’y. Firma zapewnia kompleksową obsługę od
wyboru nieruchomości, poprzez projekt architektoniczny i prace
remontowe, po znalezienie najemcy.
Dwupak a podatek katastralny
Informacje
o możliwości wprowadzenia przez rząd podatku katastralnego od drugiej
nieruchomości mogą zaniepokoić potencjalnych inwestorów, lecz – jak
przekonuje ekspertka – dwupaki nadal będą zyskowną inwestycją:
"Taki
podatek od lat obowiązuje w wielu państwach Europy Zachodniej, a
inwestycja w nieruchomości pod wynajem nadal jest opłacalna i pozwala
czerpać z niej zyski nawet mimo podatku. Warto jednak zaznaczyć, że
rządzący przekonują, iż taki podatek w najbliższych latach nie zostanie
wprowadzony. Nawet gdyby było inaczej, inwestycja w dwupak dzięki swojej
specyfice i wysokiej stopie zwrotu będzie rentowna przez jeszcze długi
czas" – podsumowuje.
[1] Think Co | Real Estate Research Lab, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce. Warszawa 2020. Dostęp: https://thinkco.pl/budowane-na-wynajem-raport/
Newseria, oprac. D.B.